나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [4] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

물건 사건번호는 울산지방법원 2025타경10548 (4) 입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 2층201호 입니다.

본건은 오피스텔 용도로 이용 가능한 집합건축물입니다.

1.2. 토지 및 건물 현황

총 토지 면적은 46.50㎡ (약 14.07평)이며, 토지 지분은 46.4955㎡ (약 14.06평) 입니다.

건물 면적은 79.98㎡ (약 24.19평)이며, 건물 지분은 79.9758㎡ (약 24.19평) 입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 200,000,000원 (2억원) 입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 강OOOOOO 입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 개발 계획

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 산업단지 인접으로 인한 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

다만, 산업단지 인접 지역의 특성상 소음, 분진 등의 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류 및 소로2류에 접해 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물이며, 본건은 2층 201호입니다.

외벽은 대리석 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

사용 승인일은 2022년 8월 18일입니다.

3.2. 용도 및 내부 이용

본건(2층 201호)은 현재 공실 상태의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 판단됩니다. (집합건축물 대장상 '업무시설(오피스텔)'이나 구조 및 위치 등을 고려할 때 근린생활시설로 추정됨)

건축물대장상 해당 동은 8층 건물에 총 8세대로 구성되어 있으며, 본건과 같이 오피스텔, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3.3. 건축물 상세 정보

소재지는 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11번지이며, 신 주소는 울산광역시 울주군 운곡4길 20-18 입니다.

건축물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 현황은 근린생활시설로 추정됩니다.

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 8층, 지하 1층으로 구성되어 있습니다.

본건이 위치한 2층은 지상층이며, 전유 면적은 79.98㎡ (약 24.19평) 입니다.

승강기는 1대 설치되어 있으며, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

본건의 소유권보존등기는 2022년 8월 19일에 박진호 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 강남새마을금고의 근저당권 (채권최고액 1,380,000,000원) 입니다.

이후 다수의 근저당권 및 공동담보, 임의경매개시결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

총 등기부채권액은 2,710,000,000원입니다.

4.2. 유치권 신고 내역

유치권자(선정당사자) 김옥동 외 다수로부터 총 684,400,000원의 유치권 신고가 접수되었습니다.

신고 내역은 다음과 같습니다:

김옥동 금 59,400,000원

정경수 금 120,000,000원

김미자 금 80,000,000원

이태윤 금 40,000,000원

배준호 금 50,000,000원

주식회사 성무설비 금 120,000,000원

주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원

황경희 금 40,000,000원

주식회사 국민월드 금 110,000,000원

다만, 이러한 유치권 신고의 성립 여부는 불분명하여 인수 여부가 불확실합니다.

4.3. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없습니다.

* 임차인: 케이오씨전기주식회사 (입주자: 이 상)

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입(사업)일자: 2024-10-23

확정일자: 2025-03-21

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

* 임차인: 임 현

보증금: 2,000,000원

차임: 200,000원

전입(사업)일자: 2023-03-21

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성 및 상권 현황

본건이 위치한 울주군 삼남읍은 산업단지(울주울산하이테크밸리)를 중심으로 산업 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔 및 근린생활시설 용도로 활용될 수 있어, 인근 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

다만, 해당 지역의 공실률, 임대료 수준, 경쟁 상권 등에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 주거 환경

차량 접근성과 대중교통 이용이 용이하며, 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 학교, 병원, 대규모 쇼핑 시설 등 생활 편의 시설에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 울주군 삼남읍 지역의 생활 인프라를 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유치권 문제

총 6억 8천 4백 4십만원에 달하는 거액의 유치권이 신고되어 있으며, 이의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

유치권이 성립될 경우, 매각 물건의 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

7.2. 채무 관계 및 매각 가능성

감정가 2억원 대비 등기부채권 총액이 27억 1천만원에 달하는 등 과다한 채무 관계가 확인됩니다.

이로 인해 경매 절차가 원활히 진행되지 않거나, 유찰이 반복될 가능성이 있습니다.

또한, 유치권의 존재로 인해 낙찰가가 감정가를 현저히 하회하거나, 경매가 취소될 수도 있습니다.

7.3. 용도 불일치 문제

집합건축물 대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '근린생활시설'로 추정되어 추후 용도 변경 또는 관련 법규 위반 여부에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 오피스텔(현황 근린생활시설 추정) 경매 물건입니다.

입지상 산업단지 인근에 있어 잠재적 수요가 예상되지만, 가장 큰 문제는 막대한 금액의 유치권 신고가 성립 여부가 불분명하다는 점입니다.

총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 위험이 매우 높습니다.

따라서 본 건은 철저한 권리 분석과 유치권 성립 여부에 대한 명확한 확인, 그리고 법률 전문가와의 상담이 반드시 선행되어야 하는 고위험 투자 대상입니다.

9. 투자 포인트

산업단지 인근의 잠재적 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

유치권 문제가 해결되거나 유리한 방향으로 정리될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 존재합니다.

물건 자체의 구조나 기본적인 설비는 양호한 편입니다.

10. 예상 입찰가

본건은 유치권 및 과도한 채무 관계로 인해 권리 분석이 매우 복잡하며, 낙찰 후 인수되는 권리 또는 추가 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 경쟁 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

현 시세에 기반한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 오피스텔 및 근린생활시설의 실거래가, 임대료 수준, 공실률 등에 대한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

제공된 감정가(200,000,000원)와 막대한 유치권 및 채무 부담을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 고도의 보수적 접근이 필요합니다.

권리 관계 명확화 및 위험 요인 해소 없이는 입찰을 보류하거나, 매우 낮은 금액으로 신중하게 접근해야 할 것입니다.

따라서, 현재 시점에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 투자자는 반드시 전문가와 상담 후, 본 건의 모든 잠재적 위험을 충분히 인지한 상태에서 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.