나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [5] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (5)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 46.50㎡ (약 14.06평)

토지지분: 46.4955㎡ (약 14.06평)

건물면적: 79.98㎡ (약 24.19평)

건물지분: 79.9758㎡ (약 24.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

1.2. 건물 구조 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물

해당 호수: 1동 2층 202호

건축물대장상 용도: 업무시설 (오피스텔)

실제 이용 가능성: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'이나, 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때 근린생활시설로 판단될 여지가 있음 (본건(1)의 경우 근린생활시설로 판단).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

주위 환경: 본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임. 하이테크밸리 일반산업단지는 이차전지, 전자, 기계 산업 관련 기업들이 입주해 있는 국가첨단전략산업 특화단지로 개발되고 있음.

2.2. 교통 및 접근성

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임. 경부고속도로, 함양-울산고속도로, 울산고속도로 등 3개 고속도로와 국도 35호선, KTX 울산역이 인접해 있어 동남권 내륙 교통의 중심지 역할을 하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있음. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 박진호 (2022-08-19 소유권보존)

말소기준권리: 강남새마을금고 근저당 (2022-08-19, 금1,380,000,000원)

기타 권리:

* 강남새마을금고 근저당 (2022-08-19, 금1,200,000,000원) - 말소

* 이승훈 근저당공동담보목록 (2023-04-27, 금130,000,000원) - 말소

* 강남새마을금고 임의경매 (2025-01-15, 1,227,669,810원) - 말소

등기부채권 총액: 약 2,710,000,000원

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인이 존재하나, 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 임차인: 케이오씨전기주식회사(입주자:한상우)

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입/사업일자: 2024-10-23

확정일자: 2025-03-21

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항

유치권 신고: 유치권자(선정당사자) 김옥동 외 다수로부터 총 684,400,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 물건의 주요 리스크 요인이 될 수 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료 상 명시된 바 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 삼남읍 방기리 일대는 울주울산하이테크밸리 일반산업단지를 중심으로 산업시설과 주거시설이 혼재된 지역임. 하이테크밸리 2공구 및 3공구 개발이 활발히 진행되면서 관련 기업들의 입주가 이어지고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 오피스텔 수요 증가로 이어질 가능성이 있음.

4.2. 오피스텔 시장 동향

울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 일대 오피스텔의 정확한 현재 시세 정보는 직접적인 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 산업단지 개발과 관련 기업 입주가 증가하면서 신규 오피스텔 공급 및 관련 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다. KTX 울산역 인근의 개발 계획 및 경제자유구역, 기회발전특구 지정에 따른 세제 혜택 등도 잠재적 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

주변에 울산하이테크밸리 일반산업단지가 위치하고 있으며, 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있음. 또한, CUCU 삼남방기리점 등 편의시설도 존재함. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 울주군 지역에서 악취 시설 밀집 및 동물 장묘시설 건립 반대 등 주민들의 민원이 있었던 사례가 있어, 지역 개발 과정에서 환경 관련 이슈는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 대리석 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있음. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

5.3. 이용 상태

본 건(202호)은 오피스텔로 분류되며, 건물 이용 상태는 공실 가능성이 있습니다. (감정평가서 상 본건(1)은 근린생활시설로 공실 상태로 명시되어 있으나, 해당 호수(202호)에 대한 직접적인 공실 여부는 명시되지 않음).

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

유치권 성립 여부 불분명: 총 6.84억 원에 달하는 유치권 신고가 존재하나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장 상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 실제로는 근린생활시설로 사용될 가능성이 있어 용도 변경 및 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타

임대 관계 미상: 해당 호실의 정확한 임대차 현황은 파악되지 않아, 추후 임대 수익 확보에 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 개발 및 기업 입주 증가에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 입지입니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 개발 호재가 있는 점은 긍정적입니다. 그러나 고액의 유치권 신고로 인한 불확실성, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이 가능성 등은 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 주요 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 인접: 관련 기업 입주 증가 및 산업단지 확장 추세에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 사통팔달 교통망: 고속도로 및 KTX 울산역 인접으로 우수한 교통 접근성 확보.

* 경제자유구역 및 기회발전특구 지정: 향후 지역 개발 및 투자 활성화에 따른 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,000,000원입니다. 현재 시세 정보가 명확하게 파악되지 않아 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 감정가와 주변 시세를 고려하고, 앞서 언급된 유치권 등 잠재적 리스크 요인(약 6.84억 원)을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서 시작하여, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.