나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [3] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 1층102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금 120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (3)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 1층102호

* 용도: 오피스텔 / 근린생활시설 (현황)

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 46.53㎡ (약 14.07평)

* 건물면적: 80.03㎡ (약 24.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권 보존: 박진호 (2022-08-19)

* 근저당: 강남새마을금고 (1,380,000,000원 + 1,200,000,000원) - 말소기준 권리

* 근저당(공동담보): 이승훈 (130,000,000원)

* 임의경매개시결정: 강남새마을금고 (1,227,669,810원)

* 등기부 채권 총액: 약 2,710,000,000원

* 유치권

* 유치권자 김옥동(선정당사자) 외 다수로부터 총 684,400,000원의 유치권이 신고되었습니다. (김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금 120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)

* 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-28

* 확정일자: 2023-08-28

* 배당신고일자: 2025-03-07

* 대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 해당 물건에 지상권이 등재되어 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 현재까지의 권리분석상으로는 인수되는 부담은 유치권 성립 여부에 달려 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 울주울산하이테크밸리 일반산업단지와 인접해 있어 해당 산업단지 종사자들을 주요 배후 수요층으로 기대할 수 있습니다.

* 주위로 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있어 지역 내에서의 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 해당 호실(102호)은 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 실제로는 근린생활시설로 이용 중이며 현재 공실 상태입니다. 이는 상가로서의 잠재적 가치와 함께 공실 리스크를 동시에 내포하고 있음을 시사합니다.

* 산업단지 인근 상권의 특성상, 출퇴근 시간대 및 점심/저녁 시간대의 유동인구 변화가 상권 활성화에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 본건 주변 지역은 주거와 공장이 혼재된 지역 특성상, 대형 편의시설이나 문화 시설보다는 산업단지 및 인근 주거 지역에 기반한 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (제공된 정보 내에서 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.)

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 6억 8천만원이 넘는 상당한 금액의 유치권이 신고되었으며, 이의 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 과도한 채무 총액: 감정가 2억원 대비 총 채무액이 약 27억원에 달하여, 권리 관계가 복잡하고 낙찰 이후에도 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공실 리스크: 현재 102호가 공실 상태로, 주변 임대 시장 상황 및 산업단지의 경기 변동에 따라 향후 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 달라, 추후 행정적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 근린생활시설로 판단되어 사용 자체에는 큰 문제가 없을 수 있으나 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 산업단지 인근에 위치한 오피스텔(겸 근린생활시설)로, 현재 감정가는 2억원입니다.

* 하지만 매우 높은 금액의 유치권 신고(6.8억원 이상)와 과도한 총 채무액(27억원)으로 인해 권리 분석에 극도의 신중함이 요구됩니다.

* 임차인 허 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 산업단지 인접성은 임대 수요를 기대할 수 있는 장점이나, 현재 공실 상태임을 감안할 때 향후 임대 수익성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 유치권의 성립 여부는 본건의 낙찰 가격 및 인수 부담을 결정하는 핵심 요소이므로, 현장 조사 및 전문가를 통한 철저한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요: 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 종사자들을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 가격 매력: 유찰을 거듭할 경우, 권리상의 문제가 명확히 해결된다는 전제 하에 감정가 대비 매우 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 존재.

* 용도 활용성: 오피스텔 및 근린생활시설로 활용 가능하여, 수요에 맞는 업종 전환 또는 용도 변경 시 수익성 증대 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건의 감정가는 2억원이며, 주변 산업단지 인근 오피스텔 및 상가 시세를 고려해야 합니다. 제공된 JSON 데이터에는 직접적인 시세 정보가 포함되어 있지 않습니다.

* 현재 102호는 공실 상태이며, 근린생활시설로서의 활용이 가능합니다. 주변 상가 시세는 해당 산업단지의 활성화 정도, 유동인구, 접근성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 그러나 본건은 총 채무액이 27억원에 달하고, 6.8억원 이상의 유치권 신고가 있는 상황이므로, 이러한 리스크를 반영하여 감정가보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금은 0원이므로, 이 부분은 고려 대상이 아닙니다.

* 유치권의 성립 여부가 불확실한 점을 감안할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 관점: 유치권 부담 인수 가능성을 염두에 두고, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원)

* 적극적 관점: 유치권의 성립 가능성이 낮다고 판단되거나, 적극적인 명도 및 권리 정리가 가능할 경우, 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 고려하여 감정가 이하에서 입찰가를 책정할 수 있습니다. (약 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원)

* 최종 제안: 현재 시세 및 유치권으로 인한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 1억 3천만원에서 1억 5천만원 사이 에서 입찰가를 고려해볼 것을 제안합니다. 이는 유치권의 성립 여부, 현장 조사 결과, 그리고 전문가의 권리 분석 의견에 따라 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.