나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [2] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 1층101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금 120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 964-11 1층101호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.53㎡ (약 14.07평)

건물면적: 80.03㎡ (약 24.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 강OOOOOO (강남새마을금고)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(2025-01-16)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물로서 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

말소기준권리는 2022년 8월 19일 접수된 강남새마을금고의 근저당권(을1)으로, 매각으로 인해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권 금액은 약 2,710,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* WUYINGJIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-20

대항력: 없음

* 김판겸

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-12-21

대항력: 없음

* 최영미

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023-02-24

대항력: 없음

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 유치권 신고 현황

유치권자(선정당사자) 김옥동 외 다수로부터 총 684,400,000원의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

신고된 유치권자 및 금액은 다음과 같습니다.

* 김옥동: 59,400,000원

* 정경수: 120,000,000원

* 김미자: 80,000,000원

* 이태윤: 40,000,000원

* 배준호: 50,000,000원

* 주식회사 성무설비: 120,000,000원

* 주식회사 와이에스이엔씨: 65,000,000원

* 황경희: 40,000,000원

* 주식회사 국민월드: 110,000,000원

유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않으나, 유치권 신고의 성립 여부에 따라 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 단지 영향

본건 인근의 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지"는 지역 경제 활동의 주요 동력으로 작용합니다.

이는 오피스텔 및 근린생활시설의 잠재적 임대 수요를 뒷받침할 수 있는 요인입니다.

4.2. 지역 내 업종 혼재

주거용 건물, 오피스텔, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재할 수 있습니다.

산업 단지 근로자, 지역 내 주민, 소규모 사업체 등이 주요 잠재 고객이 될 수 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

울주군 삼남읍 지역 내 유사한 용도의 건물들이 존재할 수 있으며, 공급 대비 수요의 균형이 상권의 활성화를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 시설

본건은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 1층 101호입니다.

외벽은 대리석 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 이용 현황

건축물대장 상 본건 101호는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

전체 건물은 근린생활시설(공실), 오피스텔, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.3. 편의시설 및 접근성

인근 버스정류장 접근성이 양호하며, 차량을 통한 지역 내 이동이 편리합니다.

상세한 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제 (최대 리스크)

총 684,400,000원에 달하는 다수의 유치권 신고가 있으며, 그 성립 여부가 불분명합니다.

만약 유치권이 법원에서 인정될 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담하거나 경매 절차가 취소될 수 있어 투자금 회수에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

이 부분은 본건 투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 최악의 시나리오입니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

다만, 공실 상태일 가능성도 존재하며, 임대차 계약이 존재할 경우 명도 절차에 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 건물 내 용도 혼재

본 건물에는 오피스텔 외에 근린생활시설 및 공동주택이 혼재되어 있어, 건물 관리 및 운영에 있어 복합적인 이해관계가 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 지역 특성

산업 단지 인근 지역의 특성상 공장이 혼재하는 환경은 일부 거주자에게 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 본건 소재지 주변에서 특별히 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 울주군 삼남읍의 산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 일정한 배후 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 비교적 신축(사용승인 2022년)에 속하며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

그러나 6.84억원에 달하는 유치권 신고 금액은 본건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 가장 큰 걸림돌입니다. 유치권의 성립 여부가 불투명하여 낙찰 후 예상치 못한 막대한 추가 비용이 발생할 위험이 매우 높습니다.

따라서 본건은 유치권 문제가 해결되지 않은 상태에서는 신중한 접근이 필요하며, 법원 판결 또는 유치권자와의 협상을 통해 리스크가 해소될 경우에만 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인근 산업단지 배후 수요: "울주울산하이테크밸리 일반산업단지"와 인접하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 관리가 용이합니다.

* 잠재적 시세 차익: 만약 유치권 문제가 원만히 해결된다면, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 업무시설 및 주거시설 혼합: 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 200,000,000원을 기준으로 하되, 막대한 규모의 유치권 신고로 인한 높은 리스크를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 수 있습니다.

그러나 현재로서는 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 투자를 고려한다면 유치권 부담액을 감안한 매우 낮은 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

만약 유치권이 모두 인정될 경우, 본 건은 낙찰 후에도 추가적인 금전적 부담이 발생하므로 투자 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

따라서, 유치권 문제가 해결된다는 가정 하에, 시장 상황 및 경매 할인율을 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 140,000,000원

본 예상 입찰가는 유치권의 성립 여부, 법원의 최종 판단, 그리고 시장 상황에 따라 크게 변동될 수 있으며, 투자 시 반드시 추가적인 법률 검토 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.