나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [30] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (30)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1003호

건물명: 떠오름

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제10층 제1003호

준공년도: 2017년 12월 22일 (사용승인일 기준)

감정가: 103,000,000원

1.3. 면적 정보

1.3. 1.토지

총 토지면적: 6.73㎡ (약 2.03평)

토지 지분: 6.725644838063223㎡ (약 2.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 2.건물

전용면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

건물 지분: 19.63㎡ (약 5.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 건물 면적 (연면적): 997.5㎡ (약 301.7평)

건폐율: 64.27%

용적률: 426.76%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건은 건물 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매물건은 부동산 임의경매로, 일반적인 매각 절차에 따라 매각으로 인해 말소되는 권리(저당권, 근저당권, 가압류 등)가 있을 것으로 예상됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 나타남. 이는 임차인이 존재하더라도 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미함. (임대 관계는 미상임)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

부산 북구 구포동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 아파트, 다세대 주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음.

4.2. 용도

본 건물(떠오름)은 집합건축물대장상 업무시설 및 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 복합 용도이며, 본건(1003호)은 공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 등재되어 있음.

4.3. 건물 특징

본 건물은 2017년에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 엘리베이터가 설치되어 있어 이용이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변으로는 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 구포시장 등 지역 상권 이용도 편리할 것으로 보임. (주변 시설 검색 결과: 부산 북구 구포동 398번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 상업 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함. 가까운 곳에 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 시설 이용이 가능함.)

5.2. 교육시설

인근에 가람중학교가 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 대중교통

인근 버스정류장 및 지하철역(구포역, 덕천역 등) 이용이 편리하여 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 여부

주변 지역을 분석한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6.2. 권리관계 관련

인수할 임차 보증금이 없는 점, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 점 등을 고려할 때 권리관계는 비교적 명확함.

6.3. 건물 노후도

2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 건물 노후로 인한 직접적인 문제는 적을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 10층 건물 중 10층에 소재하며 전용면적 19.63㎡(약 5.94평)의 소형 주거 공간임. 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고 인근에 교육 시설이 위치하여 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적인 물건임. 임차인 인수 부담이 없다는 점 또한 장점으로 평가됨. 감정가는 1억 3백만원으로 책정되어 있으나, 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보와의 비교 시 면적당 가격 차이가 상당하여 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 위치: 부산 북구 구포동 핵심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라 이용이 편리함.

* 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 즉각적인 수리 부담이 적음.

* 소형 평형: 1~2인 가구에 적합한 소형 평형으로 실수요자의 관심이 높을 수 있음.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 임차 보증금 등 복잡한 권리관계가 없어 명확함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원임. 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보(면적 49.93㎡ ~ 81.67㎡)를 분석한 결과, 평당 약 65만원 ~ 232만원 수준으로 나타났으며, 이는 본건의 감정가(19.63㎡ 기준 약 525만원/㎡, 약 1732만원/평)와 상당한 격차가 있음. 이는 해당 JSON 정보가 본건과 같은 도시형생활주택-원룸형이 아닌 다세대 주택의 거래 사례이거나, 본건의 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사함.

따라서, 주변 시세와의 괴리를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있음. 일반적인 경매 투자 시 감정가 대비 할인율을 적용하는 전략에 따라, 본건의 감정가 103,000,000원의 85% ~ 95% 수준인 약 87,550,000원 ~ 97,850,000원을 보수적인 입찰 희망가 범위로 고려할 수 있음.

단, 실제 투자 시에는 추가적인 현장 조사 및 최근 실거래가, 임대 수요 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.