나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [31] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (31)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1004호

건물명: 떠오름

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

총 층수: 10층 중 10층

감정가: 95,000,000원

토지면적: 6.24㎡ (약 1.9평)

건물면적: 18.21㎡ (전용면적 약 5.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역 등입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-09-08

* 확정일자: 2022-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 5월 21일입니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건물은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 인접해 있어 기본적인 지역 상권 수요는 갖추고 있습니다.

* 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 개별 상권보다는 해당 건물의 주거 수요 및 주변 주거 환경과의 연관성을 중심으로 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 가람중학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통시설: 버스정류장 및 지하철 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 본건이 위치한 '떠오름' 건물은 2017년 사용승인되어 비교적 신축이나, 비교 대상인 인근 빌라들은 건축 연도가 오래되었습니다.

* 복합 용도 건물: 건물 내 업무시설과 공동주택이 혼재되어 있어, 시설 이용 및 관리에 있어 일부 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 소음 및 사생활 침해: 상가 및 오피스텔이 혼재된 건물 특성상, 소음이나 사생활 침해 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 신축 건물에 해당하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수할 권리 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 내 업무시설과의 혼재, 소규모 면적 등의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 구포동 지역의 주거 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 및 버스 이용이 편리하여 임차인 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 비교적 신축 건물이라는 점은 향후 유지보수 및 임대 경쟁력 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 2026년 7월 기준이며, '지완빌라'(1997년식, 74.98㎡~81.67㎡)와 '대윤그린힐빌라'(1995년식, 49.93㎡) 등의 다세대주택 매매 사례를 포함하고 있습니다. 이들 물건의 매매가는 35,000,000원에서 80,000,000원 범위로, 면적당 가격은 약 70만원/㎡ ~ 98만원/㎡ 수준입니다.

본건은 18.21㎡(약 5.5평)의 소형 도시형생활주택(원룸형)이며, '떠오름' 건물은 2017년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 제공된 비교 사례들은 본건보다 훨씬 넓은 면적의 구형 다세대주택이라는 점에서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 95,000,000원(약 521.7만원/㎡)으로, 비교 사례의 면적당 가격보다 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 신축 건물이라는 점을 반영한 것으로 보입니다.

그러나 제공된 시장 가격 데이터(3,500만원~8,000만원)를 고려할 때, 본건의 총 매매가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 특히, 비교 사례 중 가장 낮은 매매가는 3,500만원(49.93㎡)입니다. 본건은 이보다 면적이 작으므로, 총 매매 가격 역시 이보다 낮거나 유사한 수준에서 형성될 것으로 보수적으로 추정할 수 있습니다. 신축 건물임을 감안하더라도, 합리적인 투자 관점에서 시장 가격을 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이유:

* 주변의 비교 사례(큰 면적, 오래된 건물)의 총 매매가가 3,500만원에서 8,000만원 사이입니다.

* 본건은 면적이 훨씬 작으며, 이러한 소형 면적 주거 공간의 총 매매 가격은 비교 사례의 최저가 수준을 하회할 가능성이 있습니다.

* 감정가(9,500만원)는 비교 시장 가격 대비 과도하게 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 임차인의 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 이는 시세에 직접적인 영향을 미치기보다는 낙찰 후 명도 및 관리 측면의 이점입니다.

예상 입찰가:

제공된 시장 데이터를 바탕으로 보수적으로 접근 시, 35,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 정도, 개인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.