나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [28] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (28)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층 1001호

건물명: 떠오름

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

층수: 10층 중 10층

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽마감: 대리석붙임, 스톤코팅 등

창호: 샷시창 등

사용승인일: 2017년 12월 22일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 69,000,000원

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.460921843687375㎡ (약 1.35평)

건물면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

건물지분: 13.02㎡ (약 3.94평)

전용면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

공급면적: 해당 호실에 대한 공급면적 정보는 제공되지 않음.

1.3. 경매 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (28)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온천새마을금고

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

매각기일: 정보 미제공

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

토지는 사다리형이며, 일반상업지역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2018년 02월 21일

배당신고일자: 2025년 04월 30일

대항력: 없음

권리분석상 인수되는 보증금 합계: 0원

임차인 이 는 전입/확정일자를 가지고 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 특이사항 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 황주연 (2018-01-18)

소유권이전: 하현 (2018-01-18, 매매)

근저당: 온천새마을금고 (1,800,000,000원, 2018-01-18) - 말소기준권리

주택임차권: 이병선 (50,000,000원, 2018-02-21 전입/확정, 2018-01-18 등기) - 말소

임의경매: 온천새마을금고 (1,469,414,400원, 2025-04-17) - 말소

등기부채권 총액: 1,850,000,000원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리: 2018년 01월 18일 접수된 온천새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음).

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. "가람중학교" 인근에 위치하며, 교통 접근성이 양호하여 소규모 상업 및 주거 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다. 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "가람중학교"가 인근에 위치합니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임대차 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 2017년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하나, 제공된 시세 정보의 건물 연식이 1995-1997년으로 표기되어 있어, 해당 물건의 정확한 건축 시점 또는 리모델링 이력 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 면적: 전용면적이 약 3.94평으로 매우 협소하여 임대 수익률이나 향후 매각 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶인 물건으로, 해당 채권 총액이 18.5억원에 달하는 점은 시세 외적인 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)에 따르면, 본건의 감정가 69,000,000원에 비해 시장에서 거래되는 유사 면적의 주거용 부동산 가격이 현저히 낮은 것으로 추정됩니다. (약 900만원 ~ 1,300만원 수준으로 분석됨).

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 도시형생활주택으로, 소액으로 접근 가능한 소형 부동산입니다. 교통 및 생활 인프라는 무난한 편이며, 권리관계도 비교적 명확하여 경매 절차상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 매우 작은 면적, 주변 시세 대비 높은 감정가, 공동담보 물건이라는 점은 신중한 투자를 요하는 요인입니다. 제공된 JSON 데이터를 기반으로 산정한 시세와 감정가 간의 큰 차이를 고려하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 적은 금액으로 부산 지역 부동산에 투자할 기회.

* 안정적인 교통망과 생활 편의시설 접근성.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 및 등기 관련 리스크가 적음.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터를 기반으로 분석한 주변 유사 부동산의 단위 면적당 가격은 약 700,000원 ~ 1,000,000원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 본건의 전용면적이 13.02㎡임을 감안할 때, 시장 시가는 약 911만원 ~ 1,302만원 범위로 예상됩니다.

이는 본건의 감정가 69,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 산정하기보다는, 파악된 시장 시가에 근거하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 시장 시세를 반영하여 12,000,000원 ~ 18,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.