나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [29] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (29)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1002호

용도: 도시형생활주택

감정가: 133,000,000원

토지면적: 8.56㎡ (약 2.59평)

건물면적: 24.98㎡ (약 7.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역임.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

* 주변에 구포역, 구포시장 등이 위치하여 생활 편의성이 높은 지역임.

* 최근 검색 결과, 해당 지역 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었으며, 학교, 시장, 공원 등 편의시설이 주로 확인됨.

1.2. 권리분석

* 임차인현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본건의 경우 임대관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 명도 저항의 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 "떠오름" 건물은 2017년경 준공되어 비교적 신축에 해당함.

* 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능을 동시에 갖추고 있음.

* 일반상업지역으로 분류되어 있어 상권 활성화 가능성이 있으며, 인근에 구포시장 등 전통적인 상권이 발달해 있음.

1.4. 생활정보

* 주변에 "가람중학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호함.

* 구포시장, 각종 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가(133,000,000원)와 제공된 JSON의 최근 매매가(약 3,500만원 ~ 8,000만원) 간에 큰 시세 차이가 존재함. 이는 제공된 JSON의 매물들이 본건 건물("떠오름", 2017년 준공)보다 건축 연도가 훨씬 오래된 다세대 주택(1995년~1997년 준공)이기 때문으로 추정됨. 본건의 신축 연식과 입지, 감정평가액을 고려할 때, 감정가가 현재 시세를 더 잘 반영할 가능성이 높으나, 실제 현장 조사를 통해 추가적인 시세 검증이 필요함.

* 임대관계가 미상이라는 점은 소유권 이전 후 임대차 관계 설정에 있어 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 비교적 신축(2017년경 준공) 도시형생활주택으로, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 신축 건물이라는 점에서 오래된 다세대 주택과의 시세 차이가 존재하므로, 감정가 133,000,000원을 기준으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2017년경 준공)로 관리 상태 및 상품성이 우수할 것으로 예상됨.

* 역세권(인근 지하철역) 및 시장 인접으로 인한 뛰어난 생활 편의성.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 소형 주거 수요 충족 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 133,000,000원입니다. 본건은 신축 건물이라는 점에서, 연식이 오래된 주변 다세대 주택의 거래가(약 3,500만원~8,000만원)와 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보수적 접근: 감정가의 80% ~ 90% 수준

* 약 106,400,000원 ~ 119,700,000원

* 적정 가격 고려: 감정가 수준 또는 소폭 이하

* 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원

현 시세 조사 결과, 비슷한 신축급 도시형생활주택/오피스텔의 전용면적당 가격이 감정가와 유사하거나 높을 수 있으므로, 입찰 전 해당 건물(떠오름)의 최근 실거래가 또는 유사 신축 건물의 시세 조사를 추가로 진행하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.