나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [21] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (21)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층802호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 8.56㎡ (2.59평)

* 건물면적: 24.98㎡ (7.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 온OOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 주변 환경: 복합적인 용도의 건물들이 혼재하여 주거 및 상업 기능을 함께 제공하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 사정이 무난합니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역으로 확인됩니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 802호에 위치합니다.

* 완공 연도: 본 건물은 2017년 12월에 사용 승인되었습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 온천새마을금고의 근저당권 (접수일자: 2018-01-18, 채권최고액: 1,800,000,000원) 입니다.

* 주요 등기 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기 확인되었습니다.

* 온천새마을금고 근저당권 (을1)은 말소 대상입니다.

* 고윤경 씨의 주택임차권 (을2, 보증금 70,000,000원, 전입/확정일자: 2020-04-07) 또한 등기부상 말소 예정으로 확인됩니다.

* 온천새마을금고의 임의경매개시결정 (갑3, 사건번호 2025타경101300)도 말소 대상입니다.

* 총 등기부채권액: 1,870,000,000원

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-04-07

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 등기부상 말소 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부산 북구 구포동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 가람중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 지역적 특성으로 인해 유동 인구가 꾸준하며, 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 주변에 연립, 다세대, 빌라 등 다양한 주거 형태가 혼재하고 있어 지역 커뮤니티 형성에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육: 가람중학교가 가까이 있어 교육 환경이 우수하며, 자녀가 있는 가구에게 유리한 조건입니다.

* 주거환경: 본건은 10층 건물 내 8층에 위치한 도시형생활주택 원룸으로, 1인 가구나 신혼부부에게 적합한 현대적인 주거 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 건축물 표제부상 주 용도는 '업무시설'이나, 일부 호실은 '공동주택(도시형생활주택-원룸형)'으로 이용되고 있습니다. 본건 802호는 도시형생활주택-원룸형으로 사용 중이나, 이러한 부분은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 경매 물건의 특성: 모든 경매 물건과 마찬가지로, 예상치 못한 법적 문제, 하자, 또는 명도 과정에서의 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 임차인 관련 고려사항: 임차인 고윤경 씨는 대항력은 없으나, 명도 과정에서 원활한 협조를 얻기 위한 노력이 필요할 수 있습니다. (인수 보증금은 0원)

* 시세 정보의 한계: 제공된 주변 시세 자료는 본건과 건축 연식이 상당히 차이나는 오래된 다세대 주택들로 구성되어 있어, 본건(2017년 신축)의 정확한 시장 가치를 평가하는 데 직접적인 참고에는 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 북구 구포동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점에서 노후 주택 대비 장점을 가지며, 소형 평형으로 1인 가구의 안정적인 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 다만, 주변 비교 물건의 연식이 오래되어 직접적인 시세 비교에 어려움이 있으므로, 현장 방문 및 심층적인 시장 조사를 통해 정확한 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 직주근접성이 뛰어나며, 부산 시내 이동이 매우 편리합니다.

* 꾸준한 주거 수요: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 도시형생활주택에 대한 수요는 지속적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리 관계: 모든 기존 권리가 말소되는 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 추가적인 권리 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 현대적인 건물 상태: 2017년 준공된 신축 건물로, 노후화된 건물 대비 유지보수 용이성과 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 133,000,000원

* 본건은 2017년에 신축된 건물로, 감정평가액은 현재 시장 상황을 상당 부분 반영하고 있을 것으로 판단됩니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 건축 연도가 오래된 다세대 주택으로, 본건과 직접적인 비교에는 무리가 있습니다.

* 따라서 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하며, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 본건의 예상 입찰가는 138,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.