나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [19] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (19)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층704호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 9,500만원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 온OOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 건물 정보

* 건물명: 떠오름

* 사용승인일: 2017.12.22

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 10층 (본건 7층)

* 건물 면적: 18.21㎡ (약 5.51평, 전용면적)

* 토지 지분 면적: 6.24㎡ (약 1.89평)

* 총 면적: 24.45㎡ (약 7.40평)

* 주요 용도: 업무시설, 공동주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 6.24㎡ (약 1.89평)

* 토지 지분: 6.239123408106536㎡ (약 1.89평)

* 토지 이용계획: 일반상업지역 등

* 토지 형상: 사다리형

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 지하철역(금곡역, 구포역 등)이 위치하여 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 지하철역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 본 경매 물건은 임의경매로, 법원 기일에 따른 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. (채권자인 온OOOOOO 외 관련 담보권 등)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 없으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 현장을 통해 정확한 점유 및 임차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 구포동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼합된 형태를 보입니다.

* 인근에 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 상권 특징

* 도시형생활주택 및 오피스텔이 밀집된 지역으로, 1인 가구 및 소규모 사업체 수요가 예상됩니다.

* 지하철역 인근이라는 점에서 배후 수요가 꾸준할 것으로 보이나, 경쟁 물건 대비 시세 형성 수준을 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 구포시장, 롯데슈퍼, 다수의 편의점 등이 인접하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 교육시설

* 가람중학교, 구포초등학교, 구포중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 지역 내 학군 배정 가능성이 있으나, 본건의 주 이용층(1인 가구 등)과는 직접적인 연관성이 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 동일 지역 내 유사 용도의 신축 및 기존 건물과의 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 연식 (주의: 감정가와 시세 차이)

* 제공된 건물 정보에 따르면 사용승인일은 2017년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 감정가(9,500만원)는 현재 시점에서 신축 도시형생활주택의 적정 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 본건의 실제 시장 가치를 면밀히 재평가해야 합니다.

6.3. 혐오시설 확인

* 주변 지역에 대한 탐색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 북구 구포동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건입니다.

* 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지에 있으며, 1인 가구 수요를 중심으로 꾸준한 임대 수익이 기대되는 물건입니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 동일 지역 내 유사 부동산과의 경쟁 심화 및 공실 가능성, 그리고 감정가 대비 시장 시세 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 인한 낮은 유지보수 비용 및 선호도: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉각적인 리모델링 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철역 및 버스 정류장 인근에 위치하여 직장인 등 임차인 확보에 유리합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거와 상업시설이 혼재된 지역 특성상 1인 가구 및 소형 사업체 임차 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 1995-1997년에 건축된 '다세대 주택'이며, 면적 및 건축 연도가 본건과 차이가 있습니다. (지완빌라, 대윤그린힐빌라 등)

* 해당 자료들의 거래가는 3,500만원 ~ 8,000만원 범위로, 면적 대비 시세는 약 70만원/㎡ ~ 98만원/㎡ 수준입니다.

* 본건은 2017년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 건축 연식이 훨씬 신축이며 용도도 다릅니다. 신축 건물이 구형 다세대 주택보다 시세가 높게 형성되는 것이 일반적입니다.

* 본건 전용면적은 18.21㎡(약 5.51평)이며, 유사 신축 도시형생활주택/소형 오피스텔의 경우, 구포동 지역에서 시세가 약 100만원/㎡ ~ 150만원/㎡ 이상으로 형성될 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 추정 시, 18.21㎡ * 100만원/㎡ = 1,821만원, 18.21㎡ * 150만원/㎡ = 2,731.5만원 수준입니다.

* 감정가 9,500만원은 본건의 실제 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가

* 이하의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었으며, 감정가 9,500만원 대비 현저히 낮은 수준에서 고려하는 것이 합리적입니다.

* 현재 시장 시세를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 다음과 같은 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최소 권장 입찰가: 약 4,750만원 (감정가의 50%)

* 적정 권장 입찰가: 약 5,500만원 ~ 6,500만원 (감정가의 약 58% ~ 68%)

* 신중한 접근을 권장하며, 현장 조사 및 추가 시세 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.