나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [20] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (20)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층801호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제801호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형), 업무시설 (복합 용도)

* 감정가: 69,000,000원

* 토지 면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

* 토지 지분: 4.460921843687375㎡ (약 1.35평)

* 건물 면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

* 건물 지분: 13.02㎡ (약 3.94평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 온OOOOOO

* 준공 연도: 2017년 (사용승인일 2017-12-22 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로 상황: 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건에 등재된 임차인은 이대훈 씨로, 보증금 및 차임이 0원이며, 전입일자는 2021년 11월 25일입니다.

* 확정일자 및 배당신고일자 정보는 없으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 배후 주거 수요 및 상업 시설 이용객이 존재합니다.

* 주위에는 학교와 주거 단지가 있어 기본적인 소비 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 본건 북동측 인근에 가람중학교가 소재합니다.

* 교통 접근성: 인근 버스정류장 및 지하철역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 보고되거나 예상되는 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 복합성: 본건 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형생활주택)이 혼합되어 있어, 향후 건물 관리 및 유지에 복합적인 요인이 작용할 수 있습니다.

* 소규모 면적: 전용면적이 13.02㎡로 매우 작아, 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 특수한 계약 관계나 미납 월세 등이 있을 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (대항력은 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 북구 구포동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2017년 준공)에 속합니다.

* 소형 원룸 형태의 주택으로 1인 가구 또는 소규모 임대 사업에 적합할 수 있습니다.

* 입지 조건은 무난한 편이며, 대중교통 접근성이 양호한 지역입니다.

* 권리 관계는 임차인의 대항력이 없어 비교적 명확하나, 임차인의 0원 보증금/차임에 대한 배경 확인은 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공된 건물로, 상대적으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 소형 면적 특화: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 소형 주택이라는 점을 감안할 때, 현재 감정가는 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 69,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보는 본건과 면적 및 건물 종류(빌라, 다세대)에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 제공된 빌라/다세대 매매의 제곱미터당 가격은 약 70만원 ~ 98만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 13.02㎡ 면적에 대해 약 5,300,000원/㎡의 가격으로 산정된 것으로 보입니다. 이는 제공된 빌라/다세대 시세와 상당한 차이를 보입니다.

* 건물 신축 연도(2017년)를 고려할 때, 감정가는 해당 지역의 신축 소형 주택 시세를 적절히 반영했을 가능성이 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 69,000,000원에서 약간 상향된 70,000,000원으로 제안합니다.

* 실제 입찰가 결정 시에는 최근 시장 동향, 경쟁 물건, 현장 방문 결과 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.