나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [25] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (25)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층902호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 24.98㎡ (약 7.55평)

토지면적: 8.56㎡ (약 2.59평)

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOO

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1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역 등에 속해 있습니다.

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1.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제902호입니다.

외벽은 대리석 붙임, 스톤 코팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창 등으로 되어 있습니다.

공부상 용도는 오피스텔(업무시설) 및 도시형생활주택(원룸형)으로 구분되어 있으며, 본건 902호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 "떠오름"은 2017년 12월 22일 사용승인된 건물로, 총 10층 규모이며 승강기가 1대 설치되어 있습니다.

전용면적은 24.98㎡ (약 7.55평)입니다.

건축물 전체 대지면적은 212㎡ (약 64.13평)이며, 건축면적은 136.25㎡ (약 41.22평), 총 연면적은 997.5㎡ (약 301.74평)입니다.

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1.3. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 소유권 보존: 황주연 (2018-01-18)

* 소유권 이전: 하현 (2018-01-18, 매매)

* 근저당권: 온천새마을금고 (1,800,000,000원, 2018-01-18, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이돈찬 (70,000,000원, 2020-03-27 전입, 2020-03-11 확정, 2024-07-10 배당신고)

* 임의경매: 온천새마을금고 (1,469,414,400원, 2025-04-17, 말소)

총 등기부채권 합계는 1,870,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이돈찬 (이 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-27

* 확정일자: 2020-03-11

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 이돈찬은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

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1.4. 상권분석

본건은 부산 북구 구포동, 가람중학교 북동측 인근에 위치하며, 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 유사한 면적의 주거용 부동산은 평당 약 231만 8천원 ~ 323만 7천원 수준에서 거래되었습니다.

(예: 74.98㎡ (약 22.68평) 빌라 6,500만원, 49.93㎡ (약 15.10평) 빌라 3,500만원, 81.67㎡ (약 24.71평) 빌라 8,000만원)

제공된 시세 정보는 본건과 건축 연도 및 주택 유형이 상이한 건물들의 거래 사례이므로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 2017년 사용승인된 도시형생활주택으로, 인근 신축급 소형 주거 시설의 시세를 추가로 파악할 필요가 있습니다.

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1.5. 생활정보

* 교육시설: 가람중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설들이 분포한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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1.6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 제공된 주변 빌라 시세(평당 약 230만원~320만원)와 본건 감정가(133,000,000원, 전용면적 24.98㎡ 기준 평당 약 530만원) 사이에 큰 차이가 있습니다. 이는 감정가가 실제 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 18억 7천만원으로 높아, 차후 매각 절차 변동 가능성이 존재합니다.

* 주변 시설: 현장 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성 및 개인 선호도에 따라 부정적으로 작용할 수 있는 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없어 현장 방문 확인이 필요합니다.

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1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으므로 명도 과정은 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

하지만 감정가 대비 주변 시세가 매우 낮게 형성되어 있어, 고가 낙찰 시 위험 부담이 있습니다.

정확한 시세 조사를 통해 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

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1.8. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 과정에서의 추가 비용이나 시간 소요가 최소화될 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 즉각적인 리모델링 필요성이 적습니다.

* 역세권 잠재력: 인근 지하철 이용이 가능하여 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

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1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다.

제공된 주변 빌라 매매 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 평당 시세는 약 231만 8천원 ~ 323만 7천원 수준으로, 본건(24.98㎡, 약 7.55평)의 시세는 약 1,750만원 ~ 2,440만원으로 추정됩니다.

이는 감정가와 상당한 차이를 보이며, 제공된 시세 정보가 본건 물건의 정확한 가치를 반영하지 못할 수 있음을 시사합니다.

최근 시세 조사를 통해 본 건물("떠오름") 또는 유사한 신축급 소형 도시형생활주택의 경우, 25㎡ 내외 면적이 약 70,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.

따라서, 감정가보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.