나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [18] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (18)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층703호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 103,000,000원

토지면적: 6.73㎡ (약 2.04평)

건물면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOO

건축물 정보:

• 건물명: 떠오름

• 구조: 철근콘크리트구조

• 총 층수: 10층 (본건 7층)

• 준공년월: 2017년 12월

1.1. 입지조건

• 위치: 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

• 주위환경: 본건 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

• 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 도로: 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 등기부상 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

• 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

• 본 물건은 준주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 오피스텔 등 주거시설이 밀집하여 잠재적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

• 가람중학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

• 원룸형 도시형생활주택으로 소규모이며, 해당 건물 자체의 상권 영향이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 인근에 버스 정류장, 지하철역 등 교통시설이 위치하며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

• 교육시설: 가람중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

• 건물 내 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 임대 관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으나, 인수되는 보증금이 없어 재정적 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

• 소형 면적: 전용면적 19.63㎡(약 5.94평)으로 매수층이 제한될 수 있습니다.

• 주변 시세와의 비교: 제공된 JSON 데이터는 건축 연도가 오래된 다세대주택으로, 본건(2017년 준공 도시형생활주택)과는 건물의 종류와 연식에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 본 건의 감정가가 비교 대상 주택들의 실거래가 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 신축(2017년 준공) 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 깔끔한 건물 상태와 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

• 경매 절차상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

• 주변의 노후된 다세대주택 매매가와 비교 시, 본건의 감정가는 신축이라는 점을 감안하면 합리적인 수준일 가능성이 있습니다. 다만, 면적이 매우 작아 투자 관점에서는 면밀한 검토가 필요합니다.

• 주변 혐오시설에 대한 조사를 실시하였으나, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축 소형 주택: 1인 가구 증가 추세에 따른 지속적인 수요 기대.

• 명확한 권리관계: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

• 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 우수하며 주변 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본 건의 감정가는 103,000,000원입니다.

• 임차인 현황상 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가 산정 시 추가적인 재정 부담은 없습니다.

• 제공된 주변 시세 JSON 데이터는 건축 연도가 1995~1997년으로 본건(2017년 준공)보다 훨씬 오래된 다세대주택이며, 면적 또한 본건보다 넓은 매물들입니다. 해당 자료에 따르면 평당 매매가는 약 230만원 ~ 320만원 수준으로 나타났습니다.

• 본건은 신축 건물이며, 면적이 19.63㎡(약 5.94평)으로 매우 작습니다. 일반적으로 신축 건물은 오래된 건물보다 평당 가격이 높게 형성되지만, 본건의 작고 특화된 면적과 주변의 오래된 다세대 시세 간의 괴리가 존재합니다.

• 감정가(103,000,000원)를 기준으로, 신축 소형 주택이라는 점을 고려하여 보수적으로 접근 시, 약 80% ~ 90% 수준인 82,400,000원에서 92,700,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

• 하지만 제공된 JSON 시세의 최고가(80,000,000원)를 고려하면, 본 건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

• 따라서, 실질적인 소형 주택의 수요와 공급, 주변 신축 원룸의 실제 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여, 경쟁적인 입찰가로는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

• 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 조사, 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.