나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [16] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (16)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층701호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 69,000,000원 (6천 9백만원)

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역을 형성하고 있습니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조의 10층 건물로, 본 건은 7층에 위치합니다.

건물 외벽은 대리석붙임, 스톤코팅 등이며, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

토지 형상은 사다리형이며, 현재 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

건물의 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지 이용계획은 일반상업지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. (지상권 등은 비고란에 별도 기재 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

특이사항으로, 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 나타나 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요 (건축물 정보)

건물명: 떠오름

건축년도: 2017년 1월 20일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 10층

총 면적: 건축물대장상 총 면적 997.5㎡, 토지 면적 212㎡.

용도: 건축물대장상 주요 용도는 "업무시설"이나, "기타 용도"에 "업무시설, 공동주택"으로 기재되어 있어 복합 용도 건물임을 알 수 있습니다.

본건(701호)은 공부상 "도시형생활주택(원룸형)"으로 분류되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, "떠오름" 건물(구포동 398번지) 내 다른 호실 또는 유사한 빌라/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 4일, "떠오름"(866-13번지) 81.67㎡ (약 24.70평), 4층 거래가 8,000만원. (평당 약 323.9만원)

- 2026년 7월 7일, "떠오름"(866-13번지) 74.98㎡ (약 22.68평), 4층 거래가 6,500만원. (평당 약 286.6만원)

- "대윤그린힐빌라"(1251-12번지) 49.93㎡ (약 15.10평), 3층 거래가 3,500만원. (평당 약 231.8만원)

현재 경매 대상 물건은 13.02㎡ (약 3.94평)의 전용면적을 가지고 있습니다.

동일 건물 내에서 거래된 74.98㎡ ~ 81.67㎡의 대형 면적의 거래가가 6,500만원 ~ 8,000만원 수준입니다.

경매 물건의 감정가 6,900만원은 13.02㎡라는 소형 면적에 비해 상대적으로 높은 편으로 보입니다. 이는 소형 원룸의 경우 면적당 단가가 높게 책정될 수 있는 점을 고려하더라도, 대형 면적의 실제 거래가와 비교했을 때 괴리가 있어 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 10층 건물입니다.

본 건이 위치한 7층에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

공부상 본건은 "도시형생활주택-원룸형"으로 이용 중에 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 및 혐오시설 (외부 검색 결과 반영)

* 주변 편의시설

- 인근에 다수의 상가 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

- 도보 거리에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설

- 부산광역시 북구 구포동 398번지 일대를 지도 서비스로 확인한 결과, 해당 물건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(대규모 공장, 유해업소 밀집 지역 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 주거지 주변의 상업시설 및 교통 시설 등은 지역에 따라 소음, 교통량 증가 등의 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 하지만 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 문제는 없습니다.

6.2. 시세 대비 리스크

감정가 6,900만원 대비, 동일 건물 내에서 거래된 더 넓은 면적의 실거래가(6,500만원~8,000만원)가 근접하거나 낮게 나타나고 있습니다. 이는 본 건의 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 소형 면적의 희소성으로 인해 면적당 단가가 높을 수는 있으나, 그 차이가 상당하여 입찰 시 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

도시형생활주택은 일반 아파트에 비해 환금성이 다소 떨어질 수 있습니다.

건축물대장상 '업무시설'과 '공동주택'이 혼재된 건물로, 관리 주체나 관리비 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 구포동의 도심에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가가 13.02㎡의 소형 면적임에도 불구하고, 동일 건물 내에서 최근 거래된 더 넓은 면적의 물건과 비교했을 때 상대적으로 높게 책정된 점은 주요 리스크 요인입니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 도심 지역의 소형 주거 공간으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

- 역세권 입지로 교통이 편리하여 직주근접 수요층 확보에 유리합니다.

- 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 높아, 시장 가격 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 69,000,000원입니다.

하지만 제공된 JSON 기반의 시세 분석 결과, 동일 건물 내에서 더 넓은 면적의 매물이 6,500만원에서 8,000만원 사이에 거래되었습니다.

13. 02㎡라는 소형 면적임을 고려하면, 면적당 단가가 높게 형성될 가능성은 있으나, 감정가와 최근 대형 면적 실거래가 간의 차이가 상당한 점을 감안해야 합니다.

따라서, 단순히 감정가를 기준으로 입찰하기보다는, 유사한 소형 원룸형 주택의 최신 시세 자료를 추가적으로 확보하여 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

현재 정보만을 토대로 보았을 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가를 48,000,000원 (4천 8백만원) ~ 55,000,000원 (5천 5백만원) 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 본인의 시세 분석 및 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.