나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [24] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (24)

채권자: 온OOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층 901호 (신축 주소: 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56)

용도: 도시형생활주택 (원룸형), 업무시설

감정가: 69,000,000원

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

건물면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물대장상 건물명: 떠오름

사용승인일: 2017년 12월 22일

총 층수: 10층 (본건: 9층)

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설 (부수: 공동주택)

총 호수: 15호 (건축물대장상)

건축물대장상 총 면적: 997.5㎡, 건물(토지) 면적: 212㎡

1.4. 매각 정보

감정평가액: 69,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치하며, 북동측 인근에 가람중학교가 소재합니다. 주위로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

제공된 정보만으로는 정확한 말소기준권리 및 소멸/인수 여부를 확정하기 어렵습니다. 다만, 통상적인 경우 경매개시결정 등기 이전의 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 물건명세서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 인수 금액은 없으나, 실제 점유 관계 및 차임 등에 대한 확인이 필요합니다.

임대관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 있을 수 있으며 해당 점유자의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 구체적인 사항을 반드시 추가 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용은 명시되어 있지 않습니다. 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건은 도시형생활주택-원룸형으로, 건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나 공동주택으로도 이용 가능하도록 허가된 건물 내에 위치합니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 시세 비교

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건과 동일한 건물("떠오름")이 아닌, 인근의 "지완빌라"(2017년식, 6500~8000만원), "대윤그린힐빌라"(1995년식, 3500만원) 등의 "다세대" 주택 거래 사례입니다.

이들 다세대 주택의 전용면적(74.98㎡~81.67㎡) 및 거래 금액(3,500만~8,000만원)을 고려할 때, 평당 약 70만 원 ~ 98만 원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

그러나 본건(13.02㎡, 9층, 2017년식)은 면적이 매우 작고 신축 건물이며 고층에 위치한다는 점에서 기존 다세대 주택과는 비교 기준이 상이합니다. 본건의 감정가 6,900만원은 약 530만원/㎡로, 이는 신축 소형 주거 공간의 희소성 및 가치를 반영한 것으로 보입니다. 따라서 제공된 JSON 데이터는 본건의 직접적인 시세 판단보다는 해당 지역의 전반적인 주거 공간 거래 동향을 파악하는 참고 자료로 활용해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

가람중학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 정보 검색 결과, 본건 인근에서 특이할 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

건축물대장상 용도와 공부상 용도의 차이, 명시되지 않은 지상권 등 추가 확인이 필요한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

본건은 소형 원룸형 도시형생활주택으로, 임대 수요는 꾸준할 수 있으나 지역 내 유사 상품 공급 상황에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

6.3. 기타

임대관계가 미상인 점은 실제 명도 과정이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

최신 건축(2017년 사용승인)으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

면적이 매우 작아 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9층의 고층으로 일조 및 조망이 유리할 수 있습니다.

구포동이라는 입지에서 교통 및 편의시설 이용이 편리합니다.

7.2. 물건 약점

건물 면적(13.02㎡)이 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

임대관계 미상으로 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

상대적으로 낮은 평당 가격을 보이는 인근 다세대 주택과의 비교 시, 본건의 높은 평당가는 향후 가격 상승 탄력성에 대한 고려가 필요합니다.

7.3. 시장 전망

부산 북구 구포동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다. 신축 소형 주거 공간은 1인 가구 증가 트렌드와 맞물려 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 평형 희소성

신축 건물 내 초소형 원룸은 공급이 많지 않아 희소성이 높으며, 이는 투자 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

8.2. 실거주 및 임대 투자 관점

1인 가구의 실거주 목적이나, 소액으로 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

8.3. 향후 개발 가능성

구포동 일대의 도시 재생 사업 등 잠재적인 개발 호재를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 감정평가액 69,000,000원을 기준으로 하였습니다. 제공된 주변 시세 자료는 본건과 건물 연식, 면적, 타입에서 큰 차이를 보여 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 신축 건물, 소형 평형, 고층 등의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다. 따라서 감정평가액을 최우선 기준으로 삼아 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가

감정평가액 69,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 시세 편차 및 본건의 소형 평형 신축 건물이라는 특수성을 고려하여, 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 특히 69,000,000원 수준에서의 입찰은 강력하게 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.