나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [22] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (22)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398, 떠오름 8층 803호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지 면적: 6.73㎡ (약 2.03평)

건물 면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 103,000,000원

건축물 용도: 업무시설, 공동주택 (본건은 공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 803호

사용승인일: 2017년 12월 22일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변에는 구포시장, 구포만세거리, 구포어린이교통공원, 화명수목원 등 다양한 문화 및 휴식 공간이 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수할 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-03

대항력: 없음

권리 분석상 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

주거지 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 활성화된 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 구포시장 등 전통 시장과 다양한 상업 시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 구포시장 등 전통 시장 및 다수의 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 가람중학교가 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가격 변동성

감정평가액(103,000,000원)과 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(최대 979,545원/㎡) 간에 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정평가액이 시장 실거래가 대비 높게 산정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 가격 결정에 신중해야 합니다.

6.2. 기타

건물 내 오피스텔 용도의 호실이 혼재되어 있어, 주거 환경의 쾌적성 측면에서 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물 연식(2017년 사용승인)이 신축에 가까워 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력 및 인수하는 보증금이 없어 권리 관계가 깨끗한 점은 장점입니다. 그러나 감정평가액과 실거래가 간의 큰 괴리가 있어, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 건물(2017년 사용승인)

* 권리상 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음, 보증금 0원)

* 편리한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 103,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 19.63㎡ 기준 약 13,750,000원에서 19,230,000원 사이로 추정됩니다. 이는 ㎡당 약 700,901원에서 979,545원의 시세를 반영한 것입니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 고려할 때, 실거래가 수준을 기준으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 주변 시세를 반영한 예상 입찰가는 약 18,000,000원으로 판단됩니다. 단, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.