나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [11] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온천새마을금고

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 5층502호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물명: 떠오름

건축년도: 2017년 사용승인

총 층수: 10층 (본건: 5층)

전용면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

토지면적(대지권): 8.69㎡ (약 2.63평)

감정가: 111,000,000원

1.3. 매각조건

토지/건물 일괄매각

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산 지하철 2호선 구명역 및 3호선 구포역이 인근에 위치하여 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 18일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 해당 근저당권보다 늦게 설정되거나 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (갑1) - 말소 예정

* 소유권이전 (갑2) - 말소 예정

* 근저당권 (을1, 온천새마을금고, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2, 김태윤, 5,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (갑3, 온천새마을금고, 1,469,414,400원) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 128,000원

* 전입/확정일자: 2023년 4월 3일

* 배당신고일자: 2024년 7월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 구포동 일대는 주거용 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 안정적입니다. 구포시장 등 전통 상권과 함께 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획 및 호재 (파악 불가)

제공된 정보만으로는 구체적인 개발 계획이나 호재를 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 구포시장 등 전통시장 및 인근 마트, 편의점 이용 가능.

* 문화/여가: 구포무장애숲길, 구포역사공원 등 휴식 공간 인접.

5.2. 교육시설

* 초등학교: (확인 불가)

* 중학교: 가람중학교, 구포중학교 등이 인근에 위치.

* 고등학교: (확인 불가)

5.3. 의료시설

(확인 불가)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 배당 절차에 따라 배당받지 못하는 금액이 있더라도 낙찰자가 인수하지는 않습니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 관리 상태 및 수리 비용 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산의 매각 결과에 따라 본건의 매각 진행이나 가격에 영향을 줄 수 있으나, 본건 자체의 권리관계는 명확합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근에 건축된 건물(2017년)이며, 등기부상 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 또한 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 감정가는 1억 1,100만원으로, 소형 오피스텔임을 감안할 때 시장 가격 대비 적정 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리(임차권, 경매개시결정 등)가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득합니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 명도 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 부산 북구의 주요 교통망(지하철, 버스) 접근성과 생활 인프라가 우수합니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공된 건물로 즉각적인 대규모 수리보다는 관리가 용이할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 임대 수익용으로 적합한 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원이며, 인수할 임차 보증금이 0원입니다. 또한, 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담이 없습니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 시세를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 보았을 때 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세기준으로 본건의 적정 입찰가는 약 100,000,000원으로 예상됩니다.

이는 시세 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.