나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [14] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (14)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 6층 602호

건물명: 떠오름

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건축물대장상 전유부 면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

건축물대장상 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제6층 제602호

준공일: 2017년 12월 22일

1.3. 토지 정보

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.685435386902839㎡ (약 2.63평)

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 111,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동에 소재하는 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 2호선 구명역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조의 10층 건물 내 6층에 위치하고 있습니다. 외벽은 대리석붙임, 스톤코팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

본건은 사다리형 토지 위에 건축되었으며, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 경매 물건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되는 안전한 물건입니다. 특별히 인수해야 할 권리나 추가 부담금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 81,000원

* 전입일자(사업자일자): 2023-04-06

* 확정일자: 2025-05-12

* 배당신고일자: 2025-05-13

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 부산 북구 구포동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 오피스텔, 아파트 단지, 상가 등이 밀집해 있어 기본적인 유동인구 및 잠재 수요가 풍부합니다.

4.2. 임대 수요

업무시설로 분류된 오피스텔로서, 인근 직장인 및 1인 가구를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 소형 면적으로 임대 회전율이 높을 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시설

"가람중학교"가 인근에 있으며, 버스정류장 및 지하철역 접근성이 좋아 직주근접성이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설, 상점, 병원 등이 주변에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 마트, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

가람중학교가 인근에 위치하며, 학군 관련 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

오피스텔 공급량 증가 및 지역 경제 상황 변화에 따라 공실이 발생할 가능성이 있습니다. 임대 시장 동향을 지속적으로 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 임대 시장 변동성

부동산 시장의 침체나 금리 변동 등 외부 요인에 따라 예상 임대 수익률이 달라질 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 있는지 확인이 필요합니다. 현재까지 공개된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 북구 구포동 소재 떠오름 오피스텔은 감정가 111,000,000원에 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 전용면적 25.35㎡의 소형 오피스텔로, 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 권리상 특이사항이 없어 안전하게 인수 가능하며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 가람중학교 인근에 위치하며, 지하철 2호선 구명역 접근성이 뛰어나고 다양한 편의시설을 이용하기 편리한 입지입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 매각 후 모든 권리가 소멸되어 명도 부담이 적습니다.

* 우수한 교통망: 지하철역 인접으로 부산 시내 접근성이 용이합니다.

* 안정적인 임대 수요: 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의성: 주변 상업 시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 합리적인 투자 시점: 현재 감정가를 기준으로 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 가능하다면, 시세차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 부산 북구 구포동 일대의 유사 면적(20~30㎡) 오피스텔 매매가는 9천만원대 후반에서 1억 2천만원대까지 분포하고 있습니다. 특히, 본건과 같이 역세권에 위치하고 준공된 지 얼마 되지 않은 오피스텔은 1억 1천만원 이상에서 거래되는 사례가 많습니다.

본 건의 감정가는 111,000,000원이며, 이는 현재 시세와 비교했을 때 적정하거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다. 현재 임차인의 보증금이 인수되지 않고, 권리상 문제가 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

현 시세 및 본 건의 입지, 향후 임대 수요 등을 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 111,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.