나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [6] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (6)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 온천새마을금고

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 398, 떠오름 3층 303호

* 신주소: 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 (구포동)

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 303호

1.3. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

* 건물 면적: 19.87㎡ (약 6.01평) (전용면적)

* 총 동 면적: 997.5㎡

* 건폐율: 64.27%

* 용적률: 426.76%

1.4. 감정가

* 감정가: 83,000,000원 (8천 3백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 황주연 (2018-01-18)

* 소유권 이전: 하현 (2018-01-18, 매매)

* 근저당: 온천새마을금고 (2018-01-18, 1,800,000,000원)

* 임의경매: 온천새마을금고 (2025-04-17, 1,469,414,400원)

3.2. 말소기준권리

* 등기부상 가장 빠른 접수일자의 근저당권(2018-01-18, 온천새마을금고)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 보고서상 특별한 언급은 없으나, 등기부상 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있습니다. (현재 물건명세서상 지상권 개요는 기재되어 있으나 별도 현황은 명시되지 않았습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리보다 선순위 임차인은 확인되지 않았습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 그러나 임대관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요하며, 명도 시 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

* 본 건물은 오피스텔(업무시설) 및 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 복합 사용되고 있으며, 해당 호실(303호)은 오피스텔 용도로 사용됩니다.

* 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 정보 분석

* 제공된 JSON 데이터는 건축물 현황 정보이며, 직접적인 시세 정보는 포함하고 있지 않습니다.

* 부산 북구 구포동 일대의 유사 면적(약 20㎡) 오피스텔 시세는 일반적으로 7,000만원에서 9,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 해당 건물 "떠오름"은 2017년 준공되어 비교적 신축에 속하는 점이 시세에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 감정가 8,300만원은 현재 시장 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기타

* 주변에 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 가람중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 지하철역 및 버스정류장이 가까워 교통 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위의 부담이 되는 권리는 확인되지 않았으며, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 미확인된 특수 권리(예: 유치권, 법정지상권 등) 존재 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 현황

* 임대 관계가 미상이며, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.)

* 건물의 전반적인 상태, 관리 상태(체납 관리비 등)에 대한 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 혐오시설

* 주변 지역에 유해 시설이나 혐오 시설에 대한 언급은 없으며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다.

* 추가적인 지도 검색 결과, 해당 주소지 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동은 지역 개발 및 교통 편의성을 갖춘 입지입니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역이 인근에 있어 출퇴근 및 생활 이동이 편리합니다.

* 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 8,300만원으로, 비교적 소액으로 투자를 고려해볼 수 있는 물건입니다.

* 오피스텔 시장: 도심 내 오피스텔은 꾸준한 수요가 있는 편입니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물이 비교적 신축이며, 감정가 또한 현재 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 다만, 임대 관계가 미상인 점, 명도 과정에서의 잠재적 이슈, 그리고 미납 관리비 등의 확인은 필수적입니다.

* 전반적으로 소액 투자를 고려할 만한 물건으로 판단되나, 투자 전 철저한 현장 답사와 권리 관계 최종 확인이 권장됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 부산 북구 구포동 일대의 유사 면적(약 20㎡) 오피스텔 시세는 대략 7,000만원에서 9,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 건물 "떠오름"은 2017년 준공되어 비교적 신축이며, 이는 시세 책정에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 감정가 8,300만원은 현재 시세 범위 내에 있으며, 이는 보수적인 시세 반영으로 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 83,000,000원

* 최근 거래 사례 및 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 시세는 7,500만원 ~ 8,800만원 수준으로 예상됩니다.

* 경매 특성상 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 달라질 수 있으나, 보수적인 접근을 위해 감정가 수준 혹은 소폭 상승한 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 7,500만원 ~ 8,500만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 입찰가는 현재 시세 및 일반적인 경매 동향을 기반으로 한 예측이며, 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.