나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [17] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (17)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층702호

용도: 도시형생활주택

감정가: 133,000,000원

토지면적: 8.56㎡ (약 2.59평)

건물면적: 24.98㎡ (약 7.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천새마을금고

1.1. 입지조건

2.

본건은 부산광역시 북구 구포동에 소재하며, 인근에 가람중학교가 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 버스정류장 및 지하철 등 대중교통 이용이 편리한 교통 요지에 해당합니다.

건축물대장상 건물명은 '떠오름'이며, 2017년 12월 준공된 10층 건물 중 7층에 위치합니다.

건축물대장상 주소는 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 (구포동) 입니다.

1.2. 권리분석

2.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 1월 18일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (전입/확정일자: 2018-07-20, 배당신고일자: 2025-06-05)

- 보증금: 52,000,000원

- 차임: 100,000원

- 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물 등기부 요약상 소유권 보존 및 이전, 근저당, 주택임차권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재했으나, 임의경매 개시 결정 등기(갑3)의 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,852,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

2.

본건이 속한 부산광역시 북구 구포동 지역은 일반상업지역으로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.

주변에 다양한 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

신축된 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 주거 환경을 제공할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 및 지하철역 소재

* 교육: 가람중학교 북동측 인근 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등 편의시설 이용 가능

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 완비

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 높은 총 채무액: 채권 총액이 1,852,000,000원으로 상당히 높아, 경매 과정에서 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이지만, 명도 절차 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 주변 시세 변동: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 시세가 변동될 위험이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현존하는 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 총 채무액이 매우 높아 경매 진행 상황 및 낙찰 후 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

입지 조건과 건물의 신축 연도를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 부담이 적음.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 좋고, 주변에 다양한 편의시설이 갖춰져 있음.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됨.

* 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 맞는 소형 주거 형태로 임대 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 133,000,000원입니다.

최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 보면, 준공 연도가 오래된 건물들의 경우 면적 대비 가격이 낮게 형성되어 있으나, 본건은 신축 건물로 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

제공된 최근 매매 정보의 단위가 만원임을 감안할 때,

* 지완빌라 (866-13, 1997년식): 74.98㎡ (약 22.7평) 6,500만원 (약 286만원/평), 81.67㎡ (약 24.7평) 8,000만원 (약 324만원/평)

* 대윤그린힐빌라 (1251-12, 1995년식): 49.93㎡ (약 15.1평) 3,500만원 (약 232만원/평)

신축 연도, 용도(도시형생활주택) 등을 고려할 때, 본건은 위 사례들과 직접 비교하기에는 가치 차이가 존재합니다.

따라서, 본건의 감정가를 기준으로 하되, 경쟁 입찰 상황 및 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.