나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [7] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOO (온천새마을금고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층 401호

건물용도: 오피스텔 (업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4층 제401호

총층수: 10층 중 4층

사용승인일: 2017년 12월 22일

건물면적: 17.86㎡ (약 5.40평)

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.1192061542439715㎡ (약 1.85평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 78,000,000원

기타사항: 토지 및 건물 제시외면적 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1): 2018-01-18 (황주연)

* 소유권이전 (갑2): 2018-01-18 (하현, 매매)

* 근저당권 (을3): 2022-04-20 (온천새마을금고, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을4): 2025-04-10 (이유주, 50,000,000원) - 인수 (대항력 있음)

* 임의경매 (갑3): 2025-04-17 (온천새마을금고, 1,469,414,400원) - 말소

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-08

* 확정일자: 2021-02-04

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 50,000,000원

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을4, 이유주)은 대항력이 있어 매수인이 보증금 50,000,000원을 인수해야 합니다.

나머지 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구포동 일대는 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 오피스텔, 아파트, 상가 등이 공존하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

구포시장, 각종 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

가람중학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.3. 대중교통

인근 버스정류장 및 지하철역(구포역, 덕천역 인근)을 통해 부산 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 이유주에게 보증금 50,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 초기 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

임차인의 전입일자(2021-03-08)와 확정일자(2021-02-04)는 보증금 반환채권의 우선변제권을 확보하기 위한 요건을 충족합니다.

본 건 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 보증금 인수 의무는 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 채무 관련 사항이 있을 수 있으나 경매 절차상 매수인에게 직접적인 부담으로 작용하지 않을 수 있습니다. (제공된 정보 기준)

주변에 혐오시설은 검색되지 않아 해당 리스크는 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 소형 오피스텔로, 비교적 양호한 입지조건과 교통환경을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인에게 50,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

감정가는 78,000,000원이지만, 임차인 인수 보증금을 고려하면 실제 매수인의 부담은 상당할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 북구 지역의 오피스텔 및 주거 시설 수요.

* 구포역, 지하철 인근으로 편리한 교통 환경.

* 주변 생활 편의시설 및 근린생활시설 풍부.

* 소형 평형으로 1인 가구 및 투자 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 78,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세는 약 80,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금은 50,000,000원입니다.

투자자 입장에서 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 건물 가치를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 시장 가치 90,000,000원 (보수적 추정치)에서 인수 보증금 50,000,000원을 제외하면,

예상 입찰가는 약 40,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

이는 총 실질 투자 비용이 약 90,000,000원(40,000,000원 입찰가 + 50,000,000원 보증금 인수)이 되는 수준입니다.

따라서, 보증금 인수 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 하며, 감정가 대비 매우 낮은 금액에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.