나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [9] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (9)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층403호

건축물대장상 주소: 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 (구포동)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천새마을금고 (경매 신청 채권자)

1.1. 2.부동산 현황

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 403호

집합건물 동 명칭: 떠오름

1.1. 3.감정가 및 면적

감정가: 85,000,000 원

토지 면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

토지 지분: 6.807873812140411㎡ (약 2.06평)

건물 면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

건물 지분: 19.87㎡ (약 6.01평)

전용 면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하여 교통사정은 무난함.

부산 지하철 3호선 구포역, 2호선 덕천역 이용 가능 (도보 거리 또는 근거리 대중교통 이용 시)

2.3. 토지 및 도로

토지는 사다리형으로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중임.

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지 이용 계획: 일반상업지역 등.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 심 (전입일자: 2021-04-01, 확정일자: 2025-05-12)

보증금: 30,000,000 원, 차임: 200,000 원

본 임차인은 대항력이 없음.

인수되는 임차 보증금은 없음 (0원).

3.2. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2018-01-18 접수된 온천새마을금고 근저당권 (채권금액 1,800,000,000원)

경매 신청 채권자: 온천새마을금고 (근저당권자)

경매개시결정 등기: 2025-04-17 접수된 온천새마을금고의 임의경매 (채권금액 1,469,414,400원)

등기부채권 총액: 1,800,000,000 원 (말소기준권리 기준)

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'는 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 본건과는 무관한 것으로 보임. 명확한 확인 필요)

3.3. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건임.

임대관계는 미상임. (본건 임차인 외 추가 임차인 존재 가능성)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주거용 및 업무용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지역임.

인근에 가람중학교가 위치하며, 상업시설과의 연계성이 양호함.

상대적으로 젊은층 및 직장인을 대상으로 하는 임대 수요가 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다수의 상업 시설 및 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됨.

대형 마트, 병원, 관공서 등은 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.2. 교육 시설

가람중학교가 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있음.

초등학교, 고등학교 및 기타 교육 시설은 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

임대 관계 미상으로, 현황 조사 시 추가 임차인이나 점유자가 있을 수 있으나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 매각 여부에 따라 본건의 매각 진행에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 이용 현황

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 실제 이용 현황과의 차이 여부 확인 필요.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 확인)

본건 주변에 혐오시설이나 현저한 개발 제한으로 인한 가치 하락 요인은 확인되지 않음. (추가적인 현장 조사를 통해 최종 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 교통 여건이 양호하며, 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 속해 있습니다.

권리 관계상 인수되는 임차 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

감정가가 85,000,000원으로 책정되어 있으나, 면적 및 주변 시세를 고려한 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됨 (대항력 없는 임차인).

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 입지.

교통이 편리하여 지역 내 수요층 확보에 유리.

감정가 대비 낮은 면적으로, 소액 투자로 접근 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다.

물건의 전용면적은 19.87㎡ (약 6.01평)이며, 부산 북구 지역의 유사 오피스텔 시세를 고려할 때, 감정가가 시장 가치보다 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없고, 말소되는 권리가 대부분이므로 권리 분석에 따른 추가 부담은 적습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약 5~15% 상향된 90,000,000원 ~ 98,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건의 실제 상태, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.