나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [5] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층302호 오피스텔 경매

부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 떠오름, 3층302호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경101300(부산서부지원 경매5계). 감정가 109,000,000원, 최저가 109,000,000원. 매각기일은 2026-07-21입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 101300 [5]
소재지	부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층302호
도로명주소	부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 떠오름, 3층302호
용도	오피스텔
건물명	떠오름
매각기일	2026.07.21
관할법원	부산서부지원 경매5계 (051-812-1265)
이용제한	일반상업지역, 방화지구, (접함)도로, 가로구역별 최고높이 제한지역

부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층302호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	8.69㎡ (2.63평)
건물면적	25.35㎡ (7.67평)

금액

감정가	109,000,000원
최저가	109,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	10,900,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.21	109,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.
교통상황: 본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .
이용상태: 공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역 등.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (5)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층 302호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 109,000,000원

총 채무액: 1,850,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

토지 지분: 8.685435386902839㎡ (약 2.63평)

건물면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

건물 지분: 25.35㎡ (약 7.67평)

공부상 용도: 업무시설(오피스텔).

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천새마을금고

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 1월 18일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)입니다.

본 경매는 온천새마을금고의 임의경매 신청에 의한 것입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 구본승

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2018년 2월 13일

확정일자: 2018년 2월 13일

배당신고일자: 2025년 7월 8일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

3.3. 집합건물 등기부 요약

소유권 보존 및 이전 등기(황주연, 하현) 이후 근저당권(온천새마을금고), 주택임차권(구본승, 말소), 임의경매(온천새마을금고) 순으로 등기되었습니다.

을1 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이후의 권리들은 경매로 인해 말소됩니다.

주택임차권(을2, 구본승)은 접수일자 2025년 9월 29일자로 등재되었으나, 말소 처리되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 구포동은 부산의 전통적인 상업 중심지 중 하나로, 구포시장을 중심으로 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다.

덕천동의 젊음의 거리와 인접하여 젊은 층 유동인구가 많으며, 구포시장 및 인근 상권에는 중장년층 고객도 활발하게 이용하는 지역입니다.

주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 동시에 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설

주변에 특별히 언급되거나 지도상으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

가람중학교가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 구포초등학교 등 교육시설이 소재합니다.

구포시장 등 재래시장과 각종 편의시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

5.2. 문화 및 여가시설

북구문화예술회관, 구포어린이교통공원, 부산기후변화체험교육관 등 다양한 문화 및 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

모든 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하로 순위가 정리되어 있어, 특별한 인수 대상 권리는 없습니다.

임차인 구본승은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물대장상 특이사항이나 공부와의 차이는 발견되지 않았습니다.

건물의 노후 정도나 구조적 문제에 대한 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따른 가격 하락 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재합니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 법적 안정성이 높은 물건입니다.

구포시장을 중심으로 한 상권과 함께 주거 단지가 형성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가가 1억 9백만원으로 소형 오피스텔임을 감안할 때, 적정 투자 가치를 검토해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 지하철 및 버스 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 생활 인프라: 구포시장, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 경매로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 월세는 보증금 1,000~2,000만원 기준 월 30만원~70만원 수준에서 거래되고 있습니다.

감정가 109,000,000원은 이러한 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 실제 거래 사례나 유사 물건의 매매가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

종합적인 시장 상황과 본건의 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

예상 입찰가: 109,000,000원 (감정가 수준)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 참고사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 검색된 시세 자료를 기반으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.1.물건 기본정보