나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [8] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (8)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 111,000,000원

채권자: 온OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층 402호

용도: 오피스텔

토지면적: 8.69㎡ (약 2.63 평)

건물면적: 25.35㎡ (약 7.67 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물정보 (건축물대장 요약)

건축물명: 떠오름

사용승인일: 2017-12-22

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 10층 중 4층

주요 용도: 업무시설(오피스텔)

전용면적: 25.35㎡ (약 7.67 평)

총 건물 면적 (대지권 포함): 212㎡

총 연면적: 997.50㎡

세대수: 15호 (해당 건물 전체 기준)

1.4. 특이사항

공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역 등에 속해 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-20

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리: 2018-01-18 근저당권)

갑구 1: 2018-01-18 소유권 보존 (황주연)

갑구 2: 2018-01-18 소유권 이전 (하현, 매매)

을구 1: 2018-01-18 근저당권 (온천새마을금고, 채권최고액 1,800,000,000원) - 말소기준권리

갑구 3: 2025-04-17 임의경매 (온천새마을금고, 채권액 1,469,414,400원) - 매각으로 소멸

말소예정 권리: 근저당권, 임의경매

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요 없음. (없음)

3.4. 권리분석 종합 의견

본 물건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리인 근저당권 및 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담은 특별히 없어 보입니다. 다만, 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구포동 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근 가람중학교 및 다수의 공동주택, 오피스텔 거주자들을 배후 수요로 확보하고 있어 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 환경

가람중학교와 인접해 있으며, 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달하여 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계

현재 해당 물건의 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 낙찰 후 명도 진행 시 정확한 임대차 현황 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 이는 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다. 해당 물건의 경매 결과가 다른 공동담보 물건에 영향을 미칠 수도 있으나, 본건 자체에는 직접적인 인수 사항은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설)

주변 지역 검색 결과, 구포역 인근에서 쓰레기 및 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건의 직접적인 인접 지역에서 심각한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위에서 가축시장 부지나 하수처리장 등 혐오시설 관련 이슈가 과거 논의된 바 있으나, 현재 본건과 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 구조 및 설비 상태도 무난하며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 현재 감정가는 111,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 접근성

인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

8.2. 안정적인 임대 수요

오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 주변 직장인 및 1인 가구를 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

8.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보 및 관련 시세 검색 결과, 부산 북구 구포동 일대 유사 오피스텔의 시세는 전용면적 기준 평당 약 900만원 ~ 1,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 25.35㎡ (약 7.67 평)이므로, 이를 바탕으로 환산 시 약 7,000만원 ~ 11,500만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 111,000,000원입니다. 최근 오피스텔 시장은 지역별, 상품별로 양극화되는 추세를 보이며, 부산 지역의 구체적인 실거래가 데이터가 제한적이나, 일반적으로 오피스텔의 감정가는 시장 시세를 반영하는 경향이 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다. 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

보수적으로 접근 시: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

적극적으로 접근 시: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

입찰가는 해당 물건의 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.