나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [2] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산서부지원 2025타경101300 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 북구 구포동 398에 위치한 "떠오름" 오피스텔 2층 202호입니다.

본건의 감정가는 106,000,000원입니다.

토지면적은 8.69㎡ (약 2.63평)이며, 건물면적은 25.35㎡ (약 7.67평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 온천새마을금고입니다.

특이사항 및 특수물건정보로 공동담보로 기재되어 있습니다.

1.1. 물건 현황

건물명: 떠오름

소재지: 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 (구포동)

주용도: 업무시설 (오피스텔)

건축물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층

사용승인일: 2017년 12월 22일

해당 호수: 2층 202호

건물 총 면적 (연면적): 997.5㎡

토지 대지 면적: 212㎡

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철이 소재하여 전반적인 교통 상황이 양호합니다.

토지는 사다리형으로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

본건의 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획은 일반상업지역 등으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 1월 18일 접수된 온천새마을금고의 근저당권으로, 채권 최고액은 1,800,000,000원입니다.

말소기준권리 이후 등기사항으로는 2025년 4월 17일 접수된 온천새마을금고의 임의경매개시결정 (2025타경101300)이 있습니다.

등기부채권 총액은 1,800,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 해당 물건에 대한 지상권 개요는 명시되어 있으나 비고란에 '없음'으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

임차인: 이중실 (이 )

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2024년 4월 1일

확정일자: 2024년 4월 1일

배당신고일자: 2025년 5월 15일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부산 북구 구포동 일대는 주거용 및 상업용 부동산이 혼재된 지역입니다.

가람중학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있으며, 주변에 다수의 공동주택과 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 있는 편입니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상업 시설로서의 잠재력도 갖추고 있습니다.

다만, 해당 지역의 구체적인 상업 밀집도나 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 지역 내외 이동도 용이합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 가람중학교가 인접해 있습니다.

주변 환경: 인근에 공동주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

혐오시설: 현재 정보 조사상 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

등기부상 채무 총액(18억원)이 감정가(1억 6백만원)에 비해 매우 높다는 점은 경매 진행 과정에서 시세 변동이나 무응찰 가능성 등을 고려해야 할 요소입니다.

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 파악된 임차인에게 대항력이 없어 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없습니다. 하지만 임대차 계약의 상세 내용 확인은 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동의 오피스텔로, 양호한 교통 여건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 적고, 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 높은 채무 총액은 경매 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요함을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 인도 명령 등 법적 절차 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

지역 내 수요: 구포동 일대의 오피스텔 및 소형 업무 공간에 대한 지속적인 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 요충지: 대중교통 접근성이 좋아 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 106,000,000원입니다.

현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 나와 있는 매물 가격, 공실률, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 시세 분석이 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵기에, 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

일반적으로 부동산 임의경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 선에서 시작하나, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰 정도, 물건의 하자 유무 등에 따라 달라집니다.

따라서, 본건에 대한 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 확인 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 시세 분석 결과를 바탕으로 취득세, 수수료 등 부대 비용을 포함하여 수익률을 계산한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.