나이스옥션 법원경매 창원 2025타경279 [2] 경상남도 창원시 의창구 중동 763-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1),3)는 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.
본건 기호 5),6)은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 '온천초등학교' 북동측 근거
리에 위치하며, 부근은 온천 및 숙박시설, 아파트, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위
환경은 보통입니다.

교통상황

본건 기호 1),3),5),6)까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 기호 1),3)은 가장형의 평지로서 '주상용 건부지'로 이용중입니다.
본건 기호 5), 6)은 일단지의 사다리형 평지로서, '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호 1) 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
본건 기호 3) 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
본건 기호 5),6) 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 1), 3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(중동지구 토지구획정리사업),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>입니다.
본건 기호 5), 6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장
설립승인지역(2호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호 4) 건물 옥상에 태양광설비 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서,
외 벽: 복합판넬 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호: 새시창호 입니다.
본건 기호 4): 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건으로서,
외 벽: 강화유리 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호: 새시창호 입니다.
본건 기호 7): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서,
외 벽: 노출콘크리트 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호: 새시창호 입니다.

이용상태

본건 기호 2)는 사무실 및 주택으로 이용중입니다.
본건 기호 4)는 근린생활시설 및 주택으로 이용중임.
본건 기호 7)은 주택(현: 펜션)으로 이용중임.

설비내역

본건 기호 2), 4), 7)은 공히 제반 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있으며, 주택
부분은 난방설비 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(3-1 ~ 3-5) 및 제시 외 물건(4-1)매각에 포함.
- 목록4. 건물 옥상 층에 통신설비가 설치되어 있으나, 타인소유로 조사되어 평가에서 제외.
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경279 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

소재지: 경상남도 창원시 의창구 중동 763-8 (신주소: 경상남도 창원시 의창대로282번길 3-26)

용도: 근린주택

감정가: 1,312,968,970원

토지면적: 189.50㎡ (약 57.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 407.10㎡ (약 123.15평)

건물 제시외면적: 74.20㎡ (약 22.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

건물 용도: 제2종근린생활시설 (단독주택 등 복합 용도)

사용승인일: 2015년 5월 18일

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동에 소재하며, '의창소방서' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로(북동측 노폭 약 6미터 내외)와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(중동지구), 소로3류, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 박 외 2명입니다.

등기부상 여러 권리관계가 존재하나, 현재 진행 중인 강제경매 개시 결정(2025타경279)이 말소기준권리가 되어 경매 완료 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 없습니다.

* 임차인 현황:

* (주)삼아이엔씨: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 550,000원. (2015-06-24 사업자 등록)

* 주식회사 삼원: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 550,000원. (2015-06-24 사업자 등록)

* 상기 두 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 대항력 인정 범위 및 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 0원이라도 주의가 필요하며, 이로 인해 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* (주)해성: 대항력 없음. 보증금 3,000,000원, 차임 0원. (2022-10-26 사업자 등록)

* 곽명신: 대항력 없음. 보증금 100,000,000원.

* 여미진: 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원. (2017-02-23 전입)

* 주식회사승훈이앤씨: 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원. (2024-08-28 사업자 등록)

* 진재원: 대항력 없음. 보증금 1,000,000원, 차임 6,600원. (2020-11-12 전입)

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본 건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치한 근린주택입니다.

주변의 상업 활동은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보는 본 건과 용도 및 특성이 다른 '다세대 주택'의 거래 사례입니다. 따라서 이 정보만으로는 본 건의 현재 시세를 정확히 평가하는 데 한계가 있습니다.

근린주택의 가치는 개별 건물 상태, 층별 용도, 임대 수익률, 도로 접근성 등에 따라 크게 달라지므로, 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 근린주택의 실거래가, 임대 현황, 공실률 등에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시설

'의창소방서'가 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 일반적인 혐오시설(폐기물 처리장, 도축장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축사 관련 시설에 대한 규제가 있습니다.

* 건물 내부 이용

본건 건물(4)은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)삼아이엔씨, 주식회사 삼원. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 인수 여부 및 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 타인 소유 설비: 본건 건물 옥상에 타인 소유 통신 설비가 설치되어 있으나 평가에서는 제외되었습니다. 이는 향후 이용 및 철거 관련 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 토지 이용에 대한 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등이 경합되어 있으나, 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 최종 말소 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 제시 외 건물/물건: 제시 외 건물(3-1~3-5) 및 물건(4-1)은 매각에 포함되나, 옥상 통신 설비는 제외되었습니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 계약 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 중동에 위치한 근린주택으로, 토지 약 189.5㎡, 건물 약 407.1㎡의 규모를 갖추고 있습니다. '의창소방서' 인근에 자리하며 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

권리관계는 복잡한 편이나, 현재 진행 중인 강제경매로 인해 대부분의 선순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 잠재적 리스크 요인이며, 이들의 실제 계약 내용 및 법적 지위에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 또한, 건물 옥상에 타인 소유 설비가 존재하는 점도 추가 확인이 필요한 부분입니다.

토지이용계획에 따른 제약 사항과 제시 외 물건의 포함 여부 등도 고려해야 합니다.

제공된 인근 다세대 주택 시세 정보만으로는 본 건의 정확한 가치 평가가 어렵습니다. 따라서 현장 방문을 통한 건물 상태, 층별 활용도, 실제 임대 수익률 등을 파악하여 종합적인 시세 분석을 진행하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주거와 상업 시설 복합 활용이 가능한 근린주택으로서의 잠재력.

* 지역 내 기반 시설(의창소방서 등) 접근성.

* 비교적 넓은 토지(약 57.32평) 및 건물(약 123.15평) 면적.

* 경매 절차를 통한 합리적인 가격 취득 가능성 (권리관계 명확화 시).

9. 예상 입찰가

감정가: 1,312,968,970원 (약 13억 1,297만원)

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터는 인근 '다세대 주택'의 매매 정보이며, 본 건 '근린주택'과는 특성이 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 따라서 본 건의 정확한 현재 시세는 추가적인 현장 조사 및 주변 근린주택 사례 분석을 통해 산출해야 합니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, 타인 소유 설비 등 추가적인 확인이 필요한 리스크 요인이 있습니다. 이러한 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재로서는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 초기 고려 범위로 설정하며, 최종 입찰가는 향후 진행될 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 초기 고려 범위: 약 10억 5,000만원 ~ 11억 8,000만원.

* (131,296만원 * 0.8 = 105,037만원)

* (131,296만원 * 0.9 = 118,166만원)

따라서, 본 물건에 대한 상세한 현장 조사와 함께 주변 근린주택의 실거래가 및 임대 현황을 면밀히 분석한 후, 예상 수익률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.