나이스옥션 법원경매 창원 2025타경279 [3] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1386-70 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1),3)는 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.
본건 기호 5),6)은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 '온천초등학교' 북동측 근거
리에 위치하며, 부근은 온천 및 숙박시설, 아파트, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위
환경은 보통입니다.

교통상황

본건 기호 1),3),5),6)까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 기호 1),3)은 가장형의 평지로서 '주상용 건부지'로 이용중입니다.
본건 기호 5), 6)은 일단지의 사다리형 평지로서, '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호 1) 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
본건 기호 3) 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
본건 기호 5),6) 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 1), 3): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(중동지구 토지구획정리사업),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>입니다.
본건 기호 5), 6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장
설립승인지역(2호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호 4) 건물 옥상에 태양광설비 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서,
외 벽: 복합판넬 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호: 새시창호 입니다.
본건 기호 4): 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건으로서,
외 벽: 강화유리 및 드라이비트 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호: 새시창호 입니다.
본건 기호 7): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서,
외 벽: 노출콘크리트 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호: 새시창호 입니다.

이용상태

본건 기호 2)는 사무실 및 주택으로 이용중입니다.
본건 기호 4)는 근린생활시설 및 주택으로 이용중임.
본건 기호 7)은 주택(현: 펜션)으로 이용중임.

설비내역

본건 기호 2), 4), 7)은 공히 제반 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있으며, 주택
부분은 난방설비 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(6-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경279 (3)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1386-70

용도: 단독주택 (사무실, 근린생활시설, 주택(펜션) 등 복합 용도)

감정가: 503,671,250원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박현재외 2명

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 265.00㎡ (약 80.17평)

건물 총 면적: 228.64㎡ (약 69.17평)

- 건축물 현황:

- 본건 기호 2: 5층 건물 (사무실 및 주택)

- 본건 기호 4: 5층 건물 (근린생활시설 및 주택)

- 본건 기호 7: 2층 건물 (주택, 현 펜션)

- 제시 외 건물(6-1) 포함

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리에 위치하며, '온천초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 온천 및 숙박시설, 아파트, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 7월 19일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

총 등기부채권액은 1,876,500,000원입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역 (매각 후 소멸 예정):

- 근저당: 동창원농업협동조합 (2019.07.19.)

- 가압류: 신용보증기금, 경남신용보증재단 등 다수

- 압류: 창원세무서장, 창원시 등

- 강제경매: 박현재외 2명 (본 경매 신청 채권자)

- 임의경매: 동창원농업협동조합 (2026.07.01.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계 및 보증금 금액이 미상인 점은 낙찰 후 확인이 필요하며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 북면 신촌리 지역은 주거 시설, 온천 및 숙박 시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 개발이 진행 중인 지역으로 판단됩니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

온천초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 숙박 및 편의 시설이 있어 관광 및 주거 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 입지입니다. 다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조는 상권 활성화 잠재력을 높입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

인근에 온천초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 온천 및 숙박시설 등 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주변은 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다층적 권리 관계

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상이며, 보증금 총액이 0원으로 표시되어 있어 실제 점유 현황 및 별도의 임대차 계약 관계에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.3. 제시 외 건물 및 복합 용도

건물 총 면적 외 제시 외 건물(6-1)이 포함되어 매각됩니다. 또한, 건물별로 단독주택, 사무실, 근린생활시설, 펜션 등 다양한 용도로 이용 중이므로, 건축물대장과의 일치 여부, 불법 건축물 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 감정가 대비 높은 총 채권액

총 채권액(1,876,500,000원)이 감정가(503,671,250원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 해당 부동산이 과도한 채무 상태임을 시사하며, 향후 경매 진행 시 가격 조정 가능성을 시사합니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역(창원시 의창구 북면 신촌리, 온천초등학교 인근)에 대한 조사 결과, 현재까지 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리에 위치한 단독주택으로서, 여러 채의 건물과 다양한 용도로 활용 가능한 복합적 가치를 지니고 있습니다. 토지(265.00㎡)와 건물(228.64㎡)이 일괄 매각되며, 감정가는 503,671,250원입니다. 주변에 온천초등학교가 있어 주거 환경이 양호하며, 차량 접근성도 보통 수준입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 관계의 불확실성과 제시 외 건물, 그리고 복합 용도로 인한 건축물대장 일치 여부 확인 등은 필수적으로 검토해야 할 사항입니다. 총 채권액이 매우 높아 본 경매가 유찰될 가능성도 있으며, 향후 재매각 시 가격 하락을 기대할 수 있습니다. 다양한 용도로 활용 가능한 점과 양호한 입지 조건 등을 고려할 때, 잠재적 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 다용도 활용 가능성: 주택, 사무실, 근린생활시설, 펜션 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 극대화 잠재력이 높습니다.

* 입지 조건: 초등학교 인근에 위치하여 주거 수요가 안정적일 수 있으며, 주변 관광 및 숙박 시설과의 연계 가능성도 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 별도 분쟁 없이 통합적인 개발 및 활용이 용이합니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 동향 및 활용 방안에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 503,671,250원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보는 주로 연립/다세대 주택의 소형 평형으로, 본건의 대지면적(265㎡) 및 건물 총 면적(228.64㎡)과 복합 용도를 고려할 때 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 물건의 경우, 높은 총 채권액과 다양한 활용 가능성, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 거래된 유사 규모 단독주택 또는 다가구주택 시세, 토지 가치, 건물 가치, 임대 수익률 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 70% ~ 85% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시세 및 감정가, 그리고 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 380,000,000원 ~ 450,000,000원 범위로 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 임대차 관계 명확화, 건축물 위반 사항 점검, 그리고 본 경매 사건의 진행 상황(유찰 여부 등)을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.