나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11075 [9] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측(기호 1,2,7,8,11,12), 동측(기호 3,4,5,6) 및 남측(기호 9,10) 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5) 평지 내 세장형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 7)평지 내 세장형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호 9) 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11) 평지 내 정방형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,11) 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 3) 북동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 5) 남동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 7) 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 9) 서측 및 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지
및 개발에 관한 법률>.






기호 3,5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(용원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해용원고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>.

기호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 9) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합
), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상
대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<
산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 11) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(참좋은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-0
5)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 6) 철귽콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 10) 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 12) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1,2층 : 근린생활시설
1,3,4층 : 다가구주택

기호 4,6,10,12) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1층 : 근린생활시설
2~4층 : 다가구주택


기호 8) 다가구주택으로 이용 중입니다.
1층 : 계단실
2~4층 : 다가구주택

설비내역

기호 2,4,6,8,10,12) 제반 급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태
기호 ㄱ) 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약9.5㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약8㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 약18㎡
기호 ㄹ) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 복도 약30.8㎡
기호 ㅁ) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 복도 약21㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 썬라이트지붕 단층 가추 약11.7㎡
기호 ㅅ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약4㎡
기호 ㅇ) 철골조 천막 및 썬라이트지붕 단층 가추 약12㎡


기호 ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약21.4㎡
기호 ㅊ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 사무실 및 창고 약17.9㎡
기호 ㅋ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약8㎡
기호 ㅌ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 약38.7㎡
기호 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약15.7㎡
기호 ㅎ) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 a) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 b) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 c) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 d) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 e) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 f) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약12.7㎡
기호 g) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약7.5㎡
기호 h) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 약6.7㎡
기호 i) 철골조 썬라이트지붕 단층 가추 약13㎡
기호 j) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약14㎡
기호 k) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 l) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약14㎡
기호 m) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 n) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약16㎡
기호 o) 샷시조 슬래브지붕 4층 소재 약12.6㎡
기호 p) 철근콘크리트 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 옥상소재 주택일부 약69.8㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다.
2) 기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서,
외 벽: 화강석 및 벽돌붙임 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 13~15) 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지 내 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2,3) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-집행관의 현황조사보고서상 조사 당시 관리사무소에 문의한바, 약 5,857,890원의 관리비가 미납된 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11075 (9)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 오OO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 3층304호

용도: 근린상가

감정가: 241,000,000원

토지면적: 85.54㎡ (약 25.87평)

토지지분: 85.53999999999999㎡ (약 25.87평)

건물면적: 161.38㎡ (약 48.82평)

건물지분: 161.38㎡ (약 48.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 3. 특이사항

주의사항: 집행관의 현황조사보고서에 따르면, 조사 당시 관리사무소 문의 결과 약 5,857,890원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측, 동측 및 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 운행 횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3. 토지 이용 및 인접 도로

* 토지 현황: 본건 토지는 평지 내 세장형, 사다리형, 정방형 등 다양한 형태로 이용 중이며, 현황 주상용 건부지 및 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 동측, 북동측, 남동측, 남서측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획 및 제한

* 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

* 소로1류, 소로2류 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원 인근), 절대보호구역(진해용원고등학교), 역사문화환경보존지역(일부 필지), 국가산업단지 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 5. 주변 시설

* 인근에 진해용원고등학교, 용원중학교, 용원초등학교, 글로벌리더유치원, 참좋은유치원 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제시된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 경매 및 등기 현황

* 본건은 창원지방법원 2025타경11075호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 말소기준권리는 2018년 11월 6일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(채권액 780,000,000원)이며, 해당 권리는 말소 처리되었습니다.

* 본 건 경매는 2025년 2월 27일 접수된 오병열의 강제경매개시결정(등기부채권 총액 780,000,000원)에 따라 진행되고 있습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, 건물 내부 이용 상태에 대한 조사가 폐문부재로 인해 제한적이었으므로, 실제 점유 관계는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 3. 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권개요'가 언급되었으나, 상세한 내용은 제공되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 업종 및 이용 현황

* 본건은 근린상가 용도의 구분건물(3층 304호)입니다.

* 건물(그린피아)은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 제1, 2종 근린생활시설 및 다가구 주택으로 복합 이용 중입니다.

* 304호는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악되나, 내부 상태는 폐문부재로 인해 정확한 이용 현황 파악이 제한적이었습니다.

1.4. 2. 상권 특징

* 주변 지역은 단독주택과 근린상가들이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등의 상권으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 인근의 교통 및 생활 편의시설 접근성을 고려할 때, 상권의 잠재력은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 및 편의시설

* 인근에 학교 시설(진해용원고등학교 등) 및 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 2. 기타 정보

* 건물의 주 구조는 철근콘크리트조이며, 제반 급배수, 위생, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 외부에 다양한 형태의 부합물 및 종물(다용도실, 창고, 주차장, 복도, 발코니 등)이 존재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 미납 관리비

* 약 5,857,890원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 경매 낙찰자가 인수하여 납부해야 할 가능성이 높으므로 입찰 전 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

1.6. 2. 내부 미확인

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태, 구조, 마감재, 설비 상태 등을 면밀히 파악하지 못했습니다.

* 내부 상태에 따라 예상치 못한 수리 비용 발생 또는 사용상의 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 토지 이용 제한

* 다수의 도시계획 및 제한사항(가축사육제한, 보호구역, 국가산업단지 등)이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 4. 부합물 및 종물

* 다수의 부합물 및 종물이 존재하여 소유권 범위 확인 및 관리에 복잡성이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 근린상가로, 주변의 교육 시설 및 상업 시설과의 접근성이 보통 수준입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 근린생활시설 및 다가구 주택으로 복합 이용되는 건물에 위치하고 있습니다. 그러나 조사 당시 내부 상태를 정확히 파악하지 못한 점과 미납 관리비의 존재는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항은 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 근린생활시설 및 주거시설 수요에 기반한 투자 가능성.

* 복합 용도 건물로서의 활용 잠재력.

* 국가산업단지 인근에 위치하여 지역 개발 연계성 고려.

1.9. 예상 입찰가

* 본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 재조사를 통한 내부 상태 확인, 임대차 현황 및 시세 조사, 미납 관리비 정산액 확인, 주변 상권의 실질적인 수익률 분석 등이 선행되어야 합니다.

* 내부 미확인으로 인한 잠재적 수리비, 미납 관리비, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.