나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11075 [7] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측(기호 1,2,7,8,11,12), 동측(기호 3,4,5,6) 및 남측(기호 9,10) 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5) 평지 내 세장형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 7)평지 내 세장형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호 9) 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11) 평지 내 정방형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,11) 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 3) 북동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 5) 남동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 7) 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 9) 서측 및 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지
및 개발에 관한 법률>.






기호 3,5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(용원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해용원고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>.

기호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 9) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합
), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상
대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<
산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 11) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(참좋은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-0
5)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 6) 철귽콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 10) 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 12) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1,2층 : 근린생활시설
1,3,4층 : 다가구주택

기호 4,6,10,12) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1층 : 근린생활시설
2~4층 : 다가구주택


기호 8) 다가구주택으로 이용 중입니다.
1층 : 계단실
2~4층 : 다가구주택

설비내역

기호 2,4,6,8,10,12) 제반 급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태
기호 ㄱ) 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약9.5㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약8㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 약18㎡
기호 ㄹ) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 복도 약30.8㎡
기호 ㅁ) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 복도 약21㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 썬라이트지붕 단층 가추 약11.7㎡
기호 ㅅ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약4㎡
기호 ㅇ) 철골조 천막 및 썬라이트지붕 단층 가추 약12㎡


기호 ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약21.4㎡
기호 ㅊ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 사무실 및 창고 약17.9㎡
기호 ㅋ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약8㎡
기호 ㅌ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 약38.7㎡
기호 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약15.7㎡
기호 ㅎ) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 a) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 b) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 c) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 d) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 e) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 f) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약12.7㎡
기호 g) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약7.5㎡
기호 h) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 약6.7㎡
기호 i) 철골조 썬라이트지붕 단층 가추 약13㎡
기호 j) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약14㎡
기호 k) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 l) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약14㎡
기호 m) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 n) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약16㎡
기호 o) 샷시조 슬래브지붕 4층 소재 약12.6㎡
기호 p) 철근콘크리트 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 옥상소재 주택일부 약69.8㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다.
2) 기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서,
외 벽: 화강석 및 벽돌붙임 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 13~15) 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지 내 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2,3) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11075 (7)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 2층202호

* 용도: 근린상가 (토지/건물 일괄매각)

* 감정가: 277,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 91.31㎡ (약 27.62평)

* 토지지분: 91.31㎡ (약 27.62평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 172.28㎡ (약 52.10평)

* 건물지분: 172.28㎡ (약 52.10평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (건축물대장 기반)

* 건물명: 그린피아

* 주용도: 제2종근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종근린생활시설)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 사용승인일: 2004년 12월 14일

* 대지면적: 2159.7㎡ (약 653.35평)

* 건축면적: 1290.72㎡ (약 390.53평)

* 연면적: 6507.36㎡ (약 1968.76평)

* 건폐율: 59.76%

* 용적률: 237.19%

* 전유부 정보: 2층 202호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 인접 도로 폭은 약 8m~12m 내외로 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 초/중/고등학교 인근) 등 각종 제한사항이 존재합니다. (구체적인 내용은 기호별 상이)

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

* 소유권보존: 김정만 (2004-12-30)

* 소유권이전: 씨티개발주식회사 (2012-07-27, 매매)

3.2. 권리 분석

* 말소기준권리: 북부산농업협동조합 근저당권 (2018-11-06, 780,000,000원) - 이 권리는 말소될 예정입니다.

* 강제경매개시결정: 오병열 (2025-02-27, 609,972,602원) - 이 권리 역시 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 780,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사플러스매니저

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 배당신고일자: 2025-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. (말소 예정인 권리보다 후순위로 대항력 없음)

* 주의: 임차인의 사업자 등록일자 및 확정일자 정보가 없어 정확한 배당 우선순위 확인에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용상태

* 건물은 철근콘크리트구조로, 4층 건물 내 202호 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건물 외벽은 벽돌붙임 등으로 마감되었습니다.

* 내부 이용상태는 폐문부재로 조사하지 못했으나, 동종 유사물건의 일반적인 이용상태를 참고했습니다.

* 기타 부합물 및 종물로 다양한 용도의 건축물(다용도실, 창고, 주차장, 복도, 가추, 점포, 발코니, 옥상 주택일부 등)이 다수 존재하며, 면적이 상당합니다. (총합 약 380㎡ 이상)

4.2. 주변 상권

* 인근 지역은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 구성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 시설로는 진해용원고등학교, 용원중학교, 용원초등학교, 글로벌리더유치원, 참좋은유치원 등이 있어 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 학교 시설들이 위치하고 있으며, 지역 내 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공시설

* 국가산업단지 인근에 위치하고 있어 산업 관련 시설 접근성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물의 내부 이용상태, 설비 상태, 관리 상태 등을 정확히 확인할 수 없었습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생의 위험이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

* 본 물건은 공동담보로 진행되므로, 다른 공동담보물의 매각 결과에 따라 본건의 매각 절차나 가격에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

* 국가산업단지, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등 다수의 지역지구 및 제한사항이 존재하여 향후 건축, 증개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 부합물 및 종물

* 다수의 제시외 건축물(부합물, 종물)이 존재하며, 이들의 법적 지위 및 명도, 철거 가능성 등에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 용원동의 근린생활시설 및 다가구주택으로 활용 가능한 복합 건물입니다. 감정가는 277,000,000원이며, 토지 및 건물 면적이 상당한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 임차인만 존재하고, 주요 채무는 말소 예정이므로 법적 권리 인수 부담은 적습니다.

하지만 내부를 직접 확인하지 못했으며, 다수의 지역제한과 공동담보라는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 상권은 지역 주민 위주로 형성되어 있으며, 학교 시설 등이 인접해 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담이 적어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가 277,000,000원을 기준으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 현장 조사가 불가했던 점과 다수의 지역 제한, 공동담보 등의 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 내부 상태 확인 및 추가적인 권리 변동 가능성 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.