나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11075 [4] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1195-13 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측(기호 1,2,7,8,11,12), 동측(기호 3,4,5,6) 및 남측(기호 9,10) 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5) 평지 내 세장형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 7)평지 내 세장형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호 9) 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11) 평지 내 정방형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,11) 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 3) 북동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 5) 남동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 7) 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 9) 서측 및 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지
및 개발에 관한 법률>.






기호 3,5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(용원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해용원고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>.

기호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 9) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합
), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상
대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<
산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 11) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(참좋은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-0
5)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 6) 철귽콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 10) 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 12) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1,2층 : 근린생활시설
1,3,4층 : 다가구주택

기호 4,6,10,12) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1층 : 근린생활시설
2~4층 : 다가구주택


기호 8) 다가구주택으로 이용 중입니다.
1층 : 계단실
2~4층 : 다가구주택

설비내역

기호 2,4,6,8,10,12) 제반 급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태
기호 ㄱ) 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약9.5㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약8㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 약18㎡
기호 ㄹ) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 복도 약30.8㎡
기호 ㅁ) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 복도 약21㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 썬라이트지붕 단층 가추 약11.7㎡
기호 ㅅ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약4㎡
기호 ㅇ) 철골조 천막 및 썬라이트지붕 단층 가추 약12㎡


기호 ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약21.4㎡
기호 ㅊ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 사무실 및 창고 약17.9㎡
기호 ㅋ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약8㎡
기호 ㅌ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 약38.7㎡
기호 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약15.7㎡
기호 ㅎ) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 a) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 b) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 c) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 d) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 e) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 f) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약12.7㎡
기호 g) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약7.5㎡
기호 h) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 약6.7㎡
기호 i) 철골조 썬라이트지붕 단층 가추 약13㎡
기호 j) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약14㎡
기호 k) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 l) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약14㎡
기호 m) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 n) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약16㎡
기호 o) 샷시조 슬래브지붕 4층 소재 약12.6㎡
기호 p) 철근콘크리트 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 옥상소재 주택일부 약69.8㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다.
2) 기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서,
외 벽: 화강석 및 벽돌붙임 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 13~15) 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지 내 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2,3) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(7-1~7-2) 매각에 포함.
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 경상남도 창원시 진해구 용원동 1195-13 소재 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경11075 (4)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용재로35번길 6-15 (용원동)

용도: 다가구주택

감정가: 733,752,000원

토지면적: 268.70㎡ (약 81.3평)

건물면적: 470.95㎡ (약 142.5평)

총 면적: 739.65㎡ (약 223.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 제시 외 건물 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근 대중교통 운행 횟수와 노선을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 폭 약 8m 내외의 도로에 다양하게 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 또는 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 학교 주변 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지 등 관련 법규에 따른 제한사항이 일부 필지에 적용됩니다.

2.5. 토지 및 건물 이용상태

토지는 주로 주상용 및 주거용 건부지로 이용 중이며, 지형은 평탄한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 다가구주택 및 일부 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 10월 1일 접수된 웅동농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 지상권이 존재하는 것으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

등기부 등본 및 물건명세서상 확인된 임차인은 다음과 같습니다.

* DURAIMURUGANMANIMALA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-31, 대항력 없음.

* JINFUSHI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-21, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 32,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2011-12-19, 확정일자 2011-12-19, 배당신고일자 2025-04-11, 대항력 있음.

* 이규열: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-12-05, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-06-02, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-10-01, 확정일자 2015-10-01, 배당신고일자 2025-03-18, 대항력 있음.

* 조 : 보증금 33,000,000원, 차임 40,000원, 전입일자 2015-02-10, 확정일자 2015-02-10, 배당신고일자 2025-05-08, 대항력 있음.

* 채완석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-08, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 12,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2019-07-01, 확정일자 없음, 대항력 있음.

3.4. 인수되는 보증금

제공된 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 김 , 정 , 조 , 황 임차인들의 총 보증금은 112,000,000원에 달합니다. 이는 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사하며, 권리 분석 시 매우 신중한 검토가 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점과 '대항력 있음' 임차인의 존재 간의 불일치에 대한 명확한 소명이 필요하며, 실제 경매 진행 시 이 부분은 반드시 확인해야 할 최우선 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상업성

본건은 근린생활시설이 포함된 다가구주택으로, 주변에 단독주택 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 교육시설(진해용원고등학교 등)이 인접해 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

4.2. 잠재적 가치

다가구주택으로서의 임대수익뿐만 아니라, 근린생활시설을 통한 추가 임대 수익 창출이 가능하며, 지역 개발 계획 등 향후 여건 변화에 따라 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 진해용원고등학교, 글로벌리더유치원, 용원중학교, 용원초등학교, 참좋은유치원 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 혐오시설 여부

제공된 정보를 바탕으로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 문제

총 112,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점은 권리관계의 복잡성을 나타냅니다. 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

6.2. 건물 노후 및 관리 상태

2007년 준공되어 건축 연수가 10년 이상 경과하였으므로, 건물 내부 및 설비의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히, 내부 이용 상태가 폐문부재로 정확히 조사되지 못한 점은 잠재적 문제점으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 제시 외 건물

건물에 부합된 다수의 제시 외 부속건축물(창고, 다용도실, 주차장 등)이 매각에 포함되어 있으나, 이들 건축물의 법적 지위 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

일부 토지 필지에 학교 보호구역, 국가산업단지 관련 규제 등이 적용되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 용원동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설로, 교육 시설 인근에 자리하고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권 행사가 용이하며, 상업 시설로서의 잠재력도 보유하고 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 합계' 상의 불일치입니다. 총 112,000,000원의 보증금을 가진 임차인들이 존재함에도 불구하고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 예상치 못한 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 면밀한 법률적 검토와 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (다가구주택 및 근린생활시설).

* 교육 시설 인접으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 지역 개발 가능성에 따른 자산 가치 상승 잠재력.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 733,752,000원입니다.

제공된 자료에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 대항력 있는 임차인들의 총 보증금은 112,000,000원이므로, 실제 낙찰 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 이러한 잠재적 인수 보증금 부담액과 명도 비용, 그리고 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

이러한 점들을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 600,000,000원 ~ 700,000,000원 범위에서, 추가적인 인수 비용을 고려하여 최종 결정하시는 것을 권장합니다. 상세한 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있으므로, 전문가와 상의 후 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.