나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11075 [8] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측(기호 1,2,7,8,11,12), 동측(기호 3,4,5,6) 및 남측(기호 9,10) 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5) 평지 내 세장형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 7)평지 내 세장형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호 9) 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11) 평지 내 정방형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,11) 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 3) 북동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 5) 남동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 7) 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 9) 서측 및 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지
및 개발에 관한 법률>.






기호 3,5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(용원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해용원고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>.

기호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 9) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합
), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상
대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<
산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 11) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(참좋은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-0
5)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 6) 철귽콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 10) 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 12) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1,2층 : 근린생활시설
1,3,4층 : 다가구주택

기호 4,6,10,12) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1층 : 근린생활시설
2~4층 : 다가구주택


기호 8) 다가구주택으로 이용 중입니다.
1층 : 계단실
2~4층 : 다가구주택

설비내역

기호 2,4,6,8,10,12) 제반 급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태
기호 ㄱ) 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약9.5㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약8㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 약18㎡
기호 ㄹ) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 복도 약30.8㎡
기호 ㅁ) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 복도 약21㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 썬라이트지붕 단층 가추 약11.7㎡
기호 ㅅ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약4㎡
기호 ㅇ) 철골조 천막 및 썬라이트지붕 단층 가추 약12㎡


기호 ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약21.4㎡
기호 ㅊ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 사무실 및 창고 약17.9㎡
기호 ㅋ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약8㎡
기호 ㅌ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 약38.7㎡
기호 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약15.7㎡
기호 ㅎ) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 a) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 b) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 c) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 d) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 e) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 f) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약12.7㎡
기호 g) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약7.5㎡
기호 h) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 약6.7㎡
기호 i) 철골조 썬라이트지붕 단층 가추 약13㎡
기호 j) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약14㎡
기호 k) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 l) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약14㎡
기호 m) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 n) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약16㎡
기호 o) 샷시조 슬래브지붕 4층 소재 약12.6㎡
기호 p) 철근콘크리트 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 옥상소재 주택일부 약69.8㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다.
2) 기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서,
외 벽: 화강석 및 벽돌붙임 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 13~15) 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지 내 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2,3) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11075 (8)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 2층 204호

용도: 근린상가

감정가: 290,000,000원

토지면적: 92.70㎡ (약 27.98평)

토지지분: 92.69999999999999㎡ (약 27.98평)

건물면적: 174.90㎡ (약 52.90평)

건물지분: 174.9㎡ (약 52.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 소재하며, '진해용원고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 대중교통 운행 횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건물(그린피아)은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 본건은 이 건물의 2층 204호입니다. 본건에 인접한 도로는 북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접하고 있어 차량 통행에 편리합니다. 본건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 채권자 오OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

말소기준권리는 2018년 11월 6일에 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(채권금액 780,000,000원)으로, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 강제경매 등기 등이 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김순옥

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-05

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 결과, 임차인 김순옥은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으나 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 2층에 위치한 근린생활시설로, 주변 지역은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 생활 밀착형 상권으로 분석됩니다. 건물 자체의 용도가 제1,2종 근린생활시설로 되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 2층이라는 위치는 1층 상가 대비 유동인구는 적을 수 있으나, 특정 업종(사무실, 학원, 병의원 등)에게는 독립적인 공간으로 활용도가 높을 수 있습니다. 주변 개발 계획(지구단위계획구역, 국가산업단지) 등을 고려할 때 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건의 인근에는 진해용원고등학교, 용원중학교, 용원초등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설 및 단독주택이 밀집한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 차량 접근성은 양호하지만, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 이는 실제 내부 상태가 평가 당시의 가정과 다를 수 있다는 잠재적 위험성을 내포합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 지역별 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 다수 포함되어 있어, 특정 용도의 개발이나 영업활동에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 용원동에 위치한 2층 근린상가로, 지역 상권 내에서 안정적인 영업이 가능한 입지를 가지고 있습니다. 소유권 및 채무 관계가 비교적 명확하게 정리되고 있어 권리 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인, 다양한 용도 제한 구역 존재 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 인수하는 보증금이 없습니다.

* 지역 내 근린생활시설로서 고정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 주변 지역 개발 계획(국가산업단지 등)으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 자체가 주거와 상업시설 복합 용도로 이용되고 있어 다각적인 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 290,000,000원을 기준으로 하되, 철저한 현장 조사를 통한 건물 상태 및 내부 시설의 정확한 파악, 주변 시세 및 공실률, 향후 지역 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 일반적인 경매 시장에서는 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가를 고려하는 경우가 많으나, 본 물건의 특성(내부 미확인, 복수 용도 제한 구역 존재 등)을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 매각기일의 경쟁 상황 및 기타 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.