나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11075 [6] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1222-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측(기호 1,2,7,8,11,12), 동측(기호 3,4,5,6) 및 남측(기호 9,10) 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5) 평지 내 세장형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 7)평지 내 세장형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호 9) 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11) 평지 내 정방형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,11) 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 3) 북동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 5) 남동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 7) 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 9) 서측 및 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지
및 개발에 관한 법률>.






기호 3,5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(용원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해용원고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>.

기호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 9) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합
), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상
대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<
산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 11) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(참좋은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-0
5)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 6) 철귽콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 10) 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 12) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1,2층 : 근린생활시설
1,3,4층 : 다가구주택

기호 4,6,10,12) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1층 : 근린생활시설
2~4층 : 다가구주택


기호 8) 다가구주택으로 이용 중입니다.
1층 : 계단실
2~4층 : 다가구주택

설비내역

기호 2,4,6,8,10,12) 제반 급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태
기호 ㄱ) 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약9.5㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약8㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 약18㎡
기호 ㄹ) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 복도 약30.8㎡
기호 ㅁ) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 복도 약21㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 썬라이트지붕 단층 가추 약11.7㎡
기호 ㅅ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약4㎡
기호 ㅇ) 철골조 천막 및 썬라이트지붕 단층 가추 약12㎡


기호 ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약21.4㎡
기호 ㅊ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 사무실 및 창고 약17.9㎡
기호 ㅋ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약8㎡
기호 ㅌ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 약38.7㎡
기호 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약15.7㎡
기호 ㅎ) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 a) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 b) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 c) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 d) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 e) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 f) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약12.7㎡
기호 g) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약7.5㎡
기호 h) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 약6.7㎡
기호 i) 철골조 썬라이트지붕 단층 가추 약13㎡
기호 j) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약14㎡
기호 k) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 l) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약14㎡
기호 m) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 n) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약16㎡
기호 o) 샷시조 슬래브지붕 4층 소재 약12.6㎡
기호 p) 철근콘크리트 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 옥상소재 주택일부 약69.8㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다.
2) 기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서,
외 벽: 화강석 및 벽돌붙임 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 13~15) 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지 내 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2,3) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(11-1~11-9) 매각에 포함.
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11075 (6)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1222-6 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 용원중로25번길 8-13)

* 용도: 근린주택

* 감정가: 647,469,400원

* 토지면적: 216.80㎡ (약 65.6평)

* 건물면적: 427.40㎡ (약 129.3평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 171.30㎡ (주요 부합물 및 종물 면적 포함)

* 건축물 기본정보 (건축물대장 발췌)

* 총동총면적: 427.40㎡

* 대지면적: 216.80㎡

* 건축면적: 119.92㎡

* 건폐율: 55.31%

* 용적률: 197.14%

* 사용승인일: 2003년 07월 30일

* 주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 주요 용도: 단독주택 (건축물대장), 근린주택 (경매 정보)

* 층수: 지상 4층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 소재하며, '진해용원고등학교' 서측, 동측, 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 운행 횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태는 동측, 북동측, 남동측, 남서측으로 폭 약 8m~12m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 (유치원, 초등학교, 중학교), 절대보호구역 (고등학교), 역사문화환경보존지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 03월 08일자 대연중앙새마을금고의 근저당권 (338,400,000원) 입니다.

* 본 경매 사건은 2025년 02월 27일자 오병열의 강제경매개시결정(2025타경11075)에 의해 진행됩니다.

* 기타 등기된 권리 (가압류 등)는 모두 말소 예정입니다.

* 총 등기부 채권 총액 (말소기준권리 이후): 약 948,372,602원 (근저당 338,400,000원 + 강제경매 채권액 609,972,602원)

3.2. 임차인 현황

* 본 건에는 총 6명의 임차인이 파악되었습니다.

* KURBON O VABBOSINOMJON UGLI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-10, 대항력 없음.

* NURULLAEVDAMIRJO NGAYRAT UGLI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-20, 대항력 없음.

* RADZHABOVSAIDZHALOL: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-18, 대항력 없음.

* RUSTAM O VMEKHRIDDIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-02, 대항력 없음.

* SHEKRAISSA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-02, 대항력 없음.

* 서해교: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2018-02-08, 확정일자 2018-02-08, 배당신고일자 2025-05-14, 대항력 있음 .

* 특이사항: '서해교' 임차인은 대항력이 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 여부가 명확히 확인되어야 합니다. 다만, 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당으로 소멸될 가능성이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, '서해교' 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

* 주변에 학교 등 교육 시설이 위치하여 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

* 건물은 다가구주택 및 근린생활시설로 복합 이용 중입니다. (1~4층 근린생활시설 및 다가구주택, 일부 층 다가구주택)

* 구분건물 정보에서도 일부 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.3. 잠재적 가치

* 근린주택 용도로, 다가구 주택의 임대 수익과 근린생활시설의 임대 수익을 동시에 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변 지역의 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 여지도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 진해용원고등학교, 용원중학교, 용원초등학교, 글로벌리더유치원, 참좋은유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 일부 학교는 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

* 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 진해용원고등학교 인근이라는 점은 지역 내 인지도를 높여줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* '서해교' 임차인은 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원으로 대항력을 갖추고 있습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 명도 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송이 발생할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 제시 외 건물 및 부합물

* 매각에 포함되는 제시 외 건물(11-1~11-9) 및 다수의 부합물/종물(약 171.30㎡)이 존재합니다.

* 이들의 정확한 현황 파악 및 활용 방안에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.3. 내부 조사 제한

* 본건 건물은 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태, 구조, 설비 등에 대한 상세 조사를 하지 못했습니다.

* 내부 상태에 따라 예상치 못한 수리 비용이나 이용 제한이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지역적 이슈

* 검색 결과, 해당 지역(용원동)에는 불법 컨테이너 방치 및 하수도 악취 등 환경 관련 민원이 일부 보고된 바 있습니다. (2025년 7월 17일자 기사)

* 또한, 창원시 진해구에는 진해자원회수시설(소각장)이 위치하나, 본 건과의 직접적인 영향 거리는 추가 확인이 필요합니다. (2026년 7월 8일자 관련 기사)

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 용원동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 학교 등 교육시설과 근린생활시설이 주변에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만, '서해교' 임차인의 대항력 존재는 명도 과정에서 잠재적인 리스크 요인입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있지만, 이에 대한 명확한 소명 및 확인이 필수적입니다. 또한, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 제시 외 건물 및 부합물이 다수 포함된다는 점은 추가적인 고려가 필요한 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 권리관계는 명확한 편이나 임차인 관련 이슈와 미확인된 내부 상태를 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 (다가구주택 + 근린생활시설)로 인한 다양한 임대 수익 창출 가능성.

* 교육 시설 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 기대.

* 해당 지역의 개발 잠재력을 고려한 장기적 가치 상승 기대.

* 만약 임차인 문제가 원만히 해결되거나 인수 보증금 부담이 없다면, 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득 시 수익성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 647,469,400원

* 주변 유사 물건 시세 분석 (검색 결과 기반):

* 용원동 다가구 주택 매매 사례 중 대지면적 277.1㎡ (약 84평), 연면적 505.73㎡ (약 153평) 건물이 4억 8천만원에 매물로 나왔습니다.

* 다른 용원동 다가구 주택 (원룸 22가구) 매물 정보도 있습니다.

* 용원동 상가주택 코너 매물 (대지 74평, 연면적 44평)이 8억원에 매물로 나왔습니다.

* 경남 창원시 진해구 용원동 715.9㎡ (약 217평) 건물 매매가 57억원 사례도 있습니다.

* 경남 창원시 진해구 용원동 344.38㎡ (약 104평) 단독/전원주택 매매 3억 9,800만원 사례도 있습니다.

* 경상남도 창원시 진해구 용원동 1046-4 (토지 26.02평) 토지 추정가 약 4.17억원 (평당 1,603만원) 사례가 있습니다.

* 종합적인 시세 분석 결과, 본 건의 토지 및 건물 면적, 용도 등을 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인, 폐문으로 인한 내부 확인 불가 등의 리스크를 감안하여, 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 580,000,000원 ~ 640,000,000원 (감정가 약 89% ~ 98.8%)

* 본 예상 입찰가는 현재 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 재확인, 임차인 명도 가능성, 경쟁 입찰자 수, 당시 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

* 특히, '서해교' 임차인과의 명도 협의 결과에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

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