나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11075 [5] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1245-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측(기호 1,2,7,8,11,12), 동측(기호 3,4,5,6) 및 남측(기호 9,10) 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5) 평지 내 세장형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 7)평지 내 세장형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호 9) 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11) 평지 내 정방형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,11) 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 3) 북동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 5) 남동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 7) 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 9) 서측 및 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지
및 개발에 관한 법률>.






기호 3,5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(용원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해용원고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>.

기호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 9) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합
), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상
대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<
산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 11) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(참좋은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-0
5)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 6) 철귽콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 10) 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 12) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1,2층 : 근린생활시설
1,3,4층 : 다가구주택

기호 4,6,10,12) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1층 : 근린생활시설
2~4층 : 다가구주택


기호 8) 다가구주택으로 이용 중입니다.
1층 : 계단실
2~4층 : 다가구주택

설비내역

기호 2,4,6,8,10,12) 제반 급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태
기호 ㄱ) 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약9.5㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약8㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 약18㎡
기호 ㄹ) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 복도 약30.8㎡
기호 ㅁ) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 복도 약21㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 썬라이트지붕 단층 가추 약11.7㎡
기호 ㅅ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약4㎡
기호 ㅇ) 철골조 천막 및 썬라이트지붕 단층 가추 약12㎡


기호 ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약21.4㎡
기호 ㅊ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 사무실 및 창고 약17.9㎡
기호 ㅋ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약8㎡
기호 ㅌ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 약38.7㎡
기호 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약15.7㎡
기호 ㅎ) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 a) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 b) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 c) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 d) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 e) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 f) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약12.7㎡
기호 g) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약7.5㎡
기호 h) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 약6.7㎡
기호 i) 철골조 썬라이트지붕 단층 가추 약13㎡
기호 j) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약14㎡
기호 k) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 l) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약14㎡
기호 m) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 n) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약16㎡
기호 o) 샷시조 슬래브지붕 4층 소재 약12.6㎡
기호 p) 철근콘크리트 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 옥상소재 주택일부 약69.8㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다.
2) 기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서,
외 벽: 화강석 및 벽돌붙임 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 13~15) 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지 내 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2,3) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(9-1~9-10) 매각에 포함.
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11075 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1245-7 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 용원남로17번길 7)

건물 총 면적: 494.48㎡ (약 149.58평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 494.48㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지정보

토지 면적: 247.00㎡ (약 74.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 247㎡

1.4. 건물 구조 및 용도

건축물대장상 주요 용도: 단독주택 외 1건 (실제 이용 현황: 다가구주택 및 근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2003년 5월 10일

1.5. 감정평가 요약

감정가: 700,357,760원 (700,357.76 만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측, 동측 및 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

각 필지별로 폭 약 8m~12m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 대부분 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 소로2류 또는 소로1류에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지 등으로 지정된 구역이 혼재되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

* 토지 등기부 요약:

- 소유권이전: 김태완 외 1명 (2002.10.26), 송창숙 (2003.06.30), 강미영 (2012.04.25), 씨티개발주식회사 (2017.10.19)

- 근저당권: 대연중앙새마을금고 (2021.03.08, 말소 예정)

- 강제경매: 오병열 (2025.02.27, 말소 예정)

* 건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 송창숙 (2003.05.13)

- 소유권이전: 강미영 (2012.04.25), 씨티개발주식회사 (2017.10.19)

- 근저당권: 대연중앙새마을금고 (2021.03.08, 말소 예정)

- 가압류: 오병열 (2022.09.20, 말소 예정)

- 강제경매: 오병열 (2025.02.27, 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: DARLAMINARAYANBAHADUR, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2023-08-08, 대항력: 없음

* 임차인: RANABIMAL, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2023-08-08, 대항력: 없음

* 임차인: TAMANGUPASH, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2023-08-08, 대항력: 없음

* 임차인: 강미영, 보증금: 20,000,000원, 차임: 100,000원, 전입/사업일자: 없음, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2025-05-08, 대항력: 없음

* 임차인: 김정주, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2016-09-27, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 김지영, 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2016-09-13, 확정일자: 2016-09-27, 배당신고일자: 2025-04-16, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 박귀분, 보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2019-02-25, 확정일자: 2019-02-25, 배당신고일자: 없음, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 박상범(상아인텍), 보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2019-02-25, 확정일자: 2019-02-25, 배당신고일자: 2025-03-24, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 박상범(상아인텍), 보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입/사업일자: 2023-08-08, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2025-05-28, 대항력: 없음

* 임차인: 안재만, 보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 없음, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2025-05-22, 대항력: 없음

* 임차인: 전민수, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2019-03-07, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 전주연, 보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입/사업일자: 2017-03-30, 확정일자: 2025-03-27, 배당신고일자: 2025-04-11, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 퍼팩트특송주식회사, 보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입/사업일자: 2024-05-22, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주 자박영선), 보증금: 60,000,000원, 차임: 50,000원, 전입/사업일자: 2018-06-20, 확정일자: 2018-06-12, 배당신고일자: 2025-05-23, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

을9 근저당권 (2021.03.08)

3.4. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리가 등기부상 확인되지 않습니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인'이 다수 존재하며, 일부 임차인은 보증금 또는 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 이들의 실제 보증금 및 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 인수될 수 있는 보증금이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황 표 상 기재된 합계이며, 실제 인수 금액은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제2종일반주거지역에 위치하며, 건축물대장상 단독주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 다가구주택 및 근린생활시설로 복합 이용 중입니다. 이는 다양한 임대 수익 창출이 가능함을 시사합니다.

4.2. 주변 시세 및 거래 동향

인근 지역의 유사 물건 거래 사례를 보면, 건물 및 토지 매물이 다양한 가격대에 거래되고 있습니다. 예를 들어, 용원동 715.9㎡ 건물은 57억원에, 1125-1번지 토지는 29억원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 또한, 용원동 상가주택의 경우, 대지 74평, 연면적 44평 규모의 건물이 8억원에 매물로 나온 사례도 있으며, 이는 임대수익률 3% 수준입니다.

본 건의 감정가는 700,357,760원으로, 토지 면적당 감정가는 약 937만원/㎡ (약 309만원/평), 건물 면적당 감정가는 약 141만원/㎡ (약 468만원/평) 수준입니다.

하지만, 인근 지역의 토지 거래 시세는 평당 약 359.2만원(2023년 기준, 전년 대비 하락)으로 파악되었으며, 아파트 평당 거래가도 647.3만원 수준입니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 감정가는 지역 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건이 위치한 용원동 지역은 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 진해용원고등학교, 용원중학교, 용원초등학교, 글로벌리더유치원, 참좋은유치원 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 강제경매 개시 결정 등기 등 복잡한 권리관계가 존재했음을 확인할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 김정주, 김지영, 박귀분, 박상범(상아인텍), 전민수, 전주연, 한국토지주택공사(입주 자박영선) 등 7명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다.

* 미상 보증금/차임: 일부 대항력 있는 임차인(김정주, 김지영, 박귀분, 박상범, 전민수, 전주연, 한국토지주택공사)의 보증금 또는 차임 정보가 명확하지 않거나 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 0원 보증금/차임 임차인: DARLAMINARAYANBAHADUR, RANABIMAL, TAMANGUPASH 등 3명의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입/사업일자가 존재하여 실제 법적 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 제시외 건물: 제시외 건물 (9-1~9-10)이 매각에 포함됩니다.

* 폐문부재: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태 등을 조사하지 못했습니다. 이는 건물 내부의 실제 상태나 구조, 시설 등에 대한 정확한 파악을 어렵게 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 뚜렷한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 주변 환경 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 양호한 입지 조건과 복합 용도로 인한 수익 잠재력을 갖추고 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 및 일부 미상 보증금/차임 정보로 인한 권리 리스크가 매우 높습니다. 특히, 대항력 있는 임차인들의 정확한 보증금 및 계약 관계를 파악하는 것이 이 물건의 성공적인 투자를 위한 가장 중요한 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도: 다가구주택 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 기대.

* 우수한 교육 환경: 다수의 학교가 인접하여 임차 수요 확보 용이.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 재산권 행사에 유리.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 가능성 및 신공항 접근성 개선 시 투자 가치 증대 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 700,357,760원입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 및 차임 정보가 불명확하거나 0원으로 기재된 임차인들의 존재는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다. 또한, 건물 내부를 직접 확인하지 못한 점도 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 현황에서 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수될 수 있는 금액은 별도 확인이 필수적입니다.

따라서, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 (만원)

530,000 만원 ~ 590,000 만원

(산정 근거: 감정가 700,357,760원 대비 약 75% ~ 84% 수준으로, 권리관계 및 임차인 관련 불확실성을 감안하여 보수적으로 산정하였습니다. 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단 및 현장 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

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