나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11075 [3] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1183-15 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측(기호 1,2,7,8,11,12), 동측(기호 3,4,5,6) 및 남측(기호 9,10) 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5) 평지 내 세장형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 7)평지 내 세장형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호 9) 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11) 평지 내 정방형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,11) 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 3) 북동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 5) 남동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 7) 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 9) 서측 및 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지
및 개발에 관한 법률>.






기호 3,5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(용원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해용원고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>.

기호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 9) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합
), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상
대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<
산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 11) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(참좋은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-0
5)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 6) 철귽콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 10) 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 12) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1,2층 : 근린생활시설
1,3,4층 : 다가구주택

기호 4,6,10,12) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1층 : 근린생활시설
2~4층 : 다가구주택


기호 8) 다가구주택으로 이용 중입니다.
1층 : 계단실
2~4층 : 다가구주택

설비내역

기호 2,4,6,8,10,12) 제반 급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태
기호 ㄱ) 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약9.5㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약8㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 약18㎡
기호 ㄹ) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 복도 약30.8㎡
기호 ㅁ) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 복도 약21㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 썬라이트지붕 단층 가추 약11.7㎡
기호 ㅅ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약4㎡
기호 ㅇ) 철골조 천막 및 썬라이트지붕 단층 가추 약12㎡


기호 ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약21.4㎡
기호 ㅊ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 사무실 및 창고 약17.9㎡
기호 ㅋ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약8㎡
기호 ㅌ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 약38.7㎡
기호 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약15.7㎡
기호 ㅎ) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 a) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 b) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 c) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 d) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 e) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 f) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약12.7㎡
기호 g) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약7.5㎡
기호 h) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 약6.7㎡
기호 i) 철골조 썬라이트지붕 단층 가추 약13㎡
기호 j) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약14㎡
기호 k) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 l) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약14㎡
기호 m) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 n) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약16㎡
기호 o) 샷시조 슬래브지붕 4층 소재 약12.6㎡
기호 p) 철근콘크리트 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 옥상소재 주택일부 약69.8㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다.
2) 기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서,
외 벽: 화강석 및 벽돌붙임 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 13~15) 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지 내 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2,3) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(5-1~5-3) 매각에 포함.
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경11075 (3) 사건번호로 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 진해구 용원동 1183-15번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정가는 732,387,760원입니다.

토지 면적은 251.00㎡ (약 75.93평)이며, 건물 면적은 478.81㎡ (약 144.87평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 오OO입니다.

건축물대장 상 주용도는 단독주택 및 제2종근린생활시설이며, 철근콘크리트구조로 지하 0층, 지상 4층 규모입니다. 사용승인일은 2008년 12월 30일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측, 동측 및 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

본 물건은 약 8m~12m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류 및 소로1류 도로와 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 각종 보호구역(상대, 절대, 역사문화환경보존지역), 국가산업단지에 해당합니다. 일부 구분건물 부분은 준주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 두 건의 전세권이 있습니다.

* (301호) 을구 4번 전세권설정등기 (2014.01.29. 등기)는 인수 대상이며, 권리자는 진해효, 권리금액은 40,000,000원입니다.

* (401호) 을구 5번 전세권설정등기 (2014.02.17. 등기)는 인수 대상이며, 권리자는 최진석, 권리금액은 50,000,000원입니다.

말소기준권리는 2021년 3월 8일 접수된 대연중앙새마을금고의 근저당권 (을15, 을17)입니다.

채권자 오병열에 의한 강제경매 개시 결정 등기 (갑10, 갑8)가 말소기준권리보다 후순위로 등재되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황 분석 결과, 대항력 있는 임차인 5명이 확인됩니다.

* 김 : 2021년 2월 26일 전입, 대항력 있음. (보증금 미상)

* 김재근: 2018년 4월 16일 전입, 대항력 있음. 보증금 40,000,000원.

* 박덕철: 2019년 12월 30일 전입, 대항력 있음. 보증금 40,000,000원.

* 진해효: 2014년 3월 13일 전입, 대항력 있음. 보증금 40,000,000원. (건물 등기부상 전세권자)

* 최진석: 2014년 3월 24일 전입, 대항력 있음. 보증금 50,000,000원. (건물 등기부상 전세권자)

이들 대항력 있는 임차인들의 경우, 배당받지 못하는 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 특히 김 임차인의 보증금이 미상이므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 진해용원고등학교 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

건물은 근린생활시설과 다가구주택으로 복합 이용되고 있어, 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

다수의 교육시설(초,중,고등학교 및 유치원)이 인접해 있어 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

인근에 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 총 90,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 총 5명의 대항력 있는 임차인(김 외 4인)이 있으며, 이들의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 특히 김 임차인의 보증금이 미상이므로, 이에 대한 인수 금액은 미지수입니다.

* 건물 내부 조사 불가: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태 및 하자 여부를 확인할 수 없었습니다. 이로 인해 인수 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시 외 건물: 건물 제시외 면적 39.40㎡와 제시 외 건물(5-1~5-3)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

인수되는 권리(전세권 90,000,000원)와 대항력 있는 임차인들의 보증금(총 210,000,000원 + 김 보증금 미상)을 고려할 때, 총 인수 부담이 상당할 것으로 예상됩니다.

건물 내부를 확인하지 못한 점은 명확한 파악이 필요한 부분이며, 명도 관련 비용 및 기간도 추가적으로 고려해야 합니다.

잠재적인 임대 수익과 향후 가치 상승 가능성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 용원동 지역 내 주거 및 상업 기능을 겸비한 근린주택으로서의 가치.

* 다수의 교육 시설 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 복합 용도(근린생활시설, 다가구주택) 활용을 통한 수익형 부동산으로서의 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건은 주변 시세 정보를 직접적으로 파악할 수 있는 추가 자료(JSON 등)가 없어, 정확한 현 시세 분석에 기반한 예상 입찰가 산출이 어려운 상황입니다. 따라서, 제공된 감정가와 인수되는 권리 및 임차인의 보증금을 바탕으로 보수적인 접근을 권고합니다.

* 감정가: 732,387,760원

* 인수되는 권리 (전세권): 90,000,000원

* 인수되는 대항력 있는 임차인 보증금 (확인된 금액): 170,000,000원

* 총 인수 예정 금액 (최소): 260,000,000원 (김 임차인 보증금 미상)

위와 같이 인수되는 금액이 상당하므로, 실제 입찰가는 감정가보다 낮게 책정해야 할 것으로 보입니다.

추가적인 시세 조사 및 권리관계, 명도 관련 제반 비용을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 임차인 중 김 씨는 보증금이 미상이므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.