나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11075 [2] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1183-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 서측(기호 1,2,7,8,11,12), 동측(기호 3,4,5,6) 및 남측(기호 9,10) 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통
사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5) 평지 내 세장형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 7)평지 내 세장형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.
기호 9) 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 11) 평지 내 정방형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1,11) 동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 3) 북동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 5) 남동측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 7) 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 접합니다.
기호 9) 서측 및 남서측으로 폭 약 8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지
및 개발에 관한 법률>.






기호 3,5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(용원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해용원고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>.

기호 7) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 9) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합
), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상
대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<
산업입지 및 개발에 관한 법률>.

기호 11) 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(참좋은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-12-0
5)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 6) 철귽콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 10) 철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

기호 12) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 폐문부재로 조사치 못함.
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1,2층 : 근린생활시설
1,3,4층 : 다가구주택

기호 4,6,10,12) 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
1층 : 근린생활시설
2~4층 : 다가구주택


기호 8) 다가구주택으로 이용 중입니다.
1층 : 계단실
2~4층 : 다가구주택

설비내역

기호 2,4,6,8,10,12) 제반 급.배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태
기호 ㄱ) 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약9.5㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약8㎡
기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 약18㎡
기호 ㄹ) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 복도 약30.8㎡
기호 ㅁ) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 복도 약21㎡
기호 ㅂ) 철파이프조 썬라이트지붕 단층 가추 약11.7㎡
기호 ㅅ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약4㎡
기호 ㅇ) 철골조 천막 및 썬라이트지붕 단층 가추 약12㎡


기호 ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약21.4㎡
기호 ㅊ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 사무실 및 창고 약17.9㎡
기호 ㅋ) 판넬조 판넬지붕 4층 소재 다용도실 약8㎡
기호 ㅌ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 점포 약38.7㎡
기호 ㅍ) 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약15.7㎡
기호 ㅎ) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 a) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 b) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 c) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약2.3㎡
기호 d) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약6.8㎡
기호 e) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약8.2㎡
기호 f) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약12.7㎡
기호 g) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약7.5㎡
기호 h) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 약6.7㎡
기호 i) 철골조 썬라이트지붕 단층 가추 약13㎡
기호 j) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약14㎡
기호 k) 샷시조 슬래브지붕 2층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 l) 샷시조 판넬지붕 3층 소재 발코니 약14㎡
기호 m) 샷시조 슬래브지붕 3층 소재 발코니 약12.6㎡
기호 n) 샷시조 판넬지붕 4층 소재 발코니 약16㎡
기호 o) 샷시조 슬래브지붕 4층 소재 약12.6㎡
기호 p) 철근콘크리트 및 판넬조 슬래브 및 판넬지붕 옥상소재 주택일부 약69.8㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다.
2) 기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반
적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서,
외 벽: 화강석 및 벽돌붙임 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 13~15) 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평지 내 부정형의 토지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로1류, 북동측으로 소로2류, 남동측으로 대로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2,3) 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(3-1) 매각에 포함
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11075 (2)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1183-2

용도: 근린주택

감정가: 689,110,420원

토지면적: 235.60㎡ (약 71.25평)

건물면적: 473.96㎡ (약 143.37평)

건물 제시외면적: 11.70㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 오OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '진해용원고등학교' 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 운행 횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 또한, 본건은 버스 노선 등 대중교통 이용이 가능한 지역에 위치해 있습니다.

토지이용: 본건 토지는 평지 내 세장형, 사다리형, 정방형 등의 형태로 현재 주상용 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 본건 토지는 동측, 북동측, 남동측, 남서측 등으로 폭 약 8m~12m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 일부 구역은 소로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(학교, 유치원), 국가산업단지 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 웅동농업협동조합 근저당 (접수일 2019.10.01, 채권액 330,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 말소될 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들(근저당, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항: 채권자 오병열의 강제경매 개시결정(접수일 2025.02.27, 채권액 609,972,602원)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. 부동산 강제경매 사건이므로, 낙찰자는 낙찰대금을 납부함으로써 소유권을 취득하며, 등기부상 권리관계는 정리될 것입니다.

임차인 현황:

전반적으로 다수의 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

그러나 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 주의사항이 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 정보:

JINCHENGZAN (김성찬): 전입일자 2018-10-04, 보증금 0원. (이름: 김 ).

김성찬( J I NCHENGZAN): 전입일자 2018-10-04, 확정일자 2016-07-18, 보증금 35,000,000원. (이름: 김 ).

최태인: 전입일자 2013-08-27, 확정일자 2016-07-18, 보증금 35,000,000원. (이름: 최 ).

최태인: 전입일자 2013-08-27, 확정일자 2013-08-27, 보증금 30,000,000원. (이름: 최 ).

상기 '대항력 있는 임차인'들의 경우, 등기부 상 주택임차권이 말소 처리되었거나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점으로 미루어 실질적인 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 현장 조사 및 관련 법률 검토를 통해 최종 확인이 필요합니다.

보증금 또는 차임이 미상인 임차인은 없으나, JINCHENGZAN의 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이러한 경우에도 주의가 필요합니다.

기타 특이사항: 일괄매각 대상이며, 제시 외 건물(3-1)도 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

입지: 본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 인근에 진해용원고등학교가 있으며, 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다. 이러한 지역은 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

교통: 주요 도로와 접하고 대중교통 이용이 가능하여 접근성이 양호한 편입니다.

잠재력: 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따라 향후 상권 활성화 또는 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다. 최근 창원시 진해구 전반에 걸친 인프라 개선 및 도시 재생 노력이 이루어지고 있어, 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 진해용원고등학교, 용원중학교, 용원초등학교, 글로벌리더유치원, 참좋은유치원 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 버스 노선 등 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다. (※ 지도 서비스 등을 통한 추가적인 혐오시설 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: '대항력 있는 임차인'이 등재되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원이라도 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (※ 법률 전문가를 통한 명확한 권리관계 및 명도 절차 확인 필수)

건물 내부 상태: 현장 조사 시 폐문 부재로 내부 이용 상태 등을 조사하지 못하였으므로, 실제 내부 상태가 양호하지 않을 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획 제한: 일부 토지가 가축사육제한구역, 학교보호구역, 국가산업단지 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제시 외 건물: 제시 외 건물 중 일부는 매각에 포함되나, 그 외 다른 제시 외 건물들의 법적 지위 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 근린주택으로, 감정가는 약 6억 8천 9백만원입니다.

토지와 건물 면적이 상당하며, 다양한 토지 이용 계획 및 용도를 갖추고 있어 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다수의 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어 금전적 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정에서의 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

전반적으로 입지 조건과 건물 규모는 양호하나, 임차인 명도 관련 잠재적 위험성을 충분히 고려해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지 및 건물: 상당한 면적의 토지(235.60㎡)와 건물(473.96㎡)을 일괄 매각받는다는 점에서 규모의 경제를 기대할 수 있습니다.

양호한 입지: 학교 및 근린생활시설 인근에 위치하여 주거 및 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지이용 다양성: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 토지 이용 계획을 가지고 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

낮은 인수 보증금 부담: '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어, 임차인 명도에 따른 금전적 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 689,110,420원입니다.

주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 해당 면적 및 유형의 물건들은 3억 원에서 6억 원대에 분포하고 있으며, 본건의 규모와 감정가를 고려할 때 시장 가치는 높게 평가될 수 있습니다.

다만, '대항력 있는 임차인'으로 인한 잠재적 위험성 및 명도 난이도를 고려해야 하므로, 입찰가 산정 시 이러한 요소들을 반영해야 합니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70~85% 수준에서 낙찰되는 경향이 있습니다.

따라서, 보수적으로 보았을 때 약 480,000,000원에서 585,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 명도 관련 추가 조사 결과, 현장 방문을 통한 건물 상태 파악, 주변 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.