나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10030 [1] 경상북도 경주시 천북면 화산리 1293-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 화산리 소재 "경주천북일반산업단지" 내에 위치하며, 부근일대는 일단의 산업단지로서 중소규모의 각종 공장과 지원시설로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근 교통여건 등으로 보아 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 서측하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으나, 동측 일부는 경사지이며, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하며, 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하나, 본건이 동측 도로보다 저지입니다.(서측 접한 도로를 통하여 진출입하고 있습니다)

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발 에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 일반철골조 칼라쉬트지붕 단층 건물로서, - 층 고 : 처마고 약 12미터(H: 13.63m) - 주기둥 : H-Beam 490x300mm - 벽 체 : 강판 등 마감, - 바 닥 : 칼라하드너 등 마감, - 창 호 : 샷시단창입니다. (3) 일반철골조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, - 외 벽 : 목재 및 복합판넬, 몰탈위 페인트 등 마감, - 내 벽 : 벽지도배, 석고보드위 페인트 마감, 타일 및 일부 판넬 등 마감, - 바 닥 : 타일 및 장판지 등 마감, - 창 호 : 샷시이중창입니다. (4) 경량철골조 그라스울판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 판넬 등 마감, - 내 벽 : 타일 등 마감, - 바 닥 : 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시단창입니다. (5) 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서, - 층 고 : 처마고 약 11.5미터(H: 13.2m) - 주기둥 : H-Beam 600x200mm - 벽 체 : 강판 등 마감, - 바 닥 : 콘크리트 노출 등 - 창 호 : 샷시단창입니다.

이용상태

(2),(5) : 공장 (3) 1층 : 식당, 창고, 화장실 등 2층 : 탈의실, 샤워실, 화장실, 보일러실 등 3층 : 사무실(사장실, 사무실, 탕비실, 화장실 등), 기숙사 등, 4층 : 관리자숙소 등 5층 : 계단실, 기계실 (4) : 화장실로 이용중입니다.

설비내역

(2) : 화재경보설비 등, (3) : 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있으며, 3층 기숙사부분은 유류보일러, 4층부분은 전기판넬에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다. (4) : 위생설비 등 (5) : 화재경보 설비 등

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

- 본건 건물은 건물등기사항전부증명서상 "천북산업단지내 9블럭11-1롯트" 지상에 소재하나 실제 지적확정되어 "1293-1번지" 지상에 소재합니다. - 기호(2) 건물 1층 일부는 공부상 "폐기물처리시설" 이나 실제 "공장" 으로 이용중이며, 2층 발전기실은 멸실입니다. - 기호(2) 건물 공부상 지붕은 칼라쉬트지붕이나, 실제 일부는 슬래브지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 기호(2),(5) 건물 옥상에 별첨 "사진용지"와 같이 태양광전기설비가 설치되어 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(단, 일부 수변전설비는 소재불명)
2. [목록2] 건물 중 2층 발전기실은 멸실
3. 본건 건물 옥상에 소재하는 태양광전기설비는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10030 (1)

소재지: 경상북도 경주시 천북면 화산리 1293-1

용도: 공장

감정가: 3,693,976,240원

토지면적: 6317.70㎡ (약 1911.3평)

건물면적: 4601.34㎡ (약 1391.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOO (제공된 정보에 따라 마스킹 처리됨)

특이사항: 공동담보, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 (단, 일부 수변전설비는 소재불명)

주의사항:

1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(단, 일부 수변전설비는 소재불명).

2. [목록2] 건물 중 2층 발전기실은 멸실.

3. 본건 건물 옥상에 소재하는 태양광전기설비는 매각에서 제외.

특수물건정보: 공동담보

2.2. 토지 이용 현황

토지면적: 6317.70㎡ (약 1911.3평)

토지지분: 6317.7㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건물 이용 현황

건물면적: 4601.34㎡ (약 1391.9평)

건물지분: 4601.34㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 천북면 화산리에 소재한 "경주천북일반산업단지" 내에 위치하고 있습니다.

주위는 일단의 산업단지로 중소규모의 각종 공장과 지원시설로 형성되어 있습니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 교통 여건 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 서측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있으며, 서측 도로를 통해 주로 진출입하고 있습니다.

토지는 사다리형으로서 서측 하향 완경사 지대에 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으나, 동측 일부는 경사지이며 공업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 일반공업지역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 산업시설구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2.2. 등기부 요약 (토지)

접수일자 2006-12-20 (갑2) 소유권이전1번신탁등기말소 (경주천북기업도시주식회사)

접수일자 2006-12-20 (갑3) 소유권이전 (동호철강주식회사)

접수일자 2012-11-15 (갑16) 소유권이전 (주식회사지엘)

접수일자 2016-03-30 (갑24) 소유권이전 (국제희토류금속주식회사)

다수의 종전 토지 분할 및 합병 관련 소유권 이전 등기가 있습니다.

가장 최근 소유권 이전 등기는 2022-05-27 (갑53, 갑35, 갑38, 갑41, 갑44, 갑47, 갑50, 갑28, 갑56, 갑59) 주식회사해승철강입니다.

말소기준권리: 을28 (근저당, 대구은행, 2023-05-31)

인수되는 권리: 을25 (근저당, 대구은행, 2022-05-27, 금2,520,000,000원)

기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다. (을29, 갑33, 갑34, 갑64-1, 을60, 갑66, 갑67, 갑68, 갑69 등)

등기부채권 총액: 3,648,104,680원

2.3. 등기부 요약 (건물)

가장 최근 소유권 이전 등기는 2022-05-27 (갑19) 주식회사해승철강입니다.

말소기준권리: 을25 (근저당, 대구은행, 2022-05-27, 금2,520,000,000원)

기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다. (을28, 을29, 갑24, 갑25, 을30, 갑26, 갑27, 갑28 등)

등기부채권 총액: 3,648,104,680원

2.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서 상에는 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 등기부에는 지상권 등기가 확인되지 않습니다.

2.5. 권리관계 특이사항

토지 등기부상 을25 근저당(2022-05-27, 대구은행, 2,520,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

그러나 건물 등기부상 동일한 을25 근저당은 '말소기준권리'로 기재되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

이 상반된 정보는 본 건의 중요한 리스크 요인이므로, 반드시 현장 조사 및 법률 전문가를 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경주천북일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 일반적인 상업시설과는 다른 특성을 보입니다.

주변은 각종 공장 및 관련 지원 시설이 밀집해 있어, 해당 산업단지의 전반적인 활성화 수준과 미래 발전 가능성이 상권 분석의 핵심 요소가 됩니다.

교통망 측면에서는 서측 15미터 도로를 통해 접근성이 양호하여 물류 이동 및 차량 접근에 유리합니다.

산업단지 내 입지라는 점은 관련 산업의 동향 및 정책 변화에 민감할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공장 용도로 사용되고 있어, 일반적인 주거 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

다만, 건물 내부에 식당, 창고, 화장실, 탈의실, 샤워실, 보일러실, 사무실, 기숙사, 관리자 숙소, 기계실 등 공장 운영에 필요한 다양한 부대 시설이 갖추어져 있습니다.

이는 직원들의 복지 및 편의를 고려한 시설로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 기계기구 포함 매각: 공장 및 광업재단저당법에 따라 기계기구가 포함되나, 일부 수변전 설비의 소재 불명으로 인해 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 현황과의 차이:

* [목록2] 건물 2층 발전기실이 멸실되었습니다.

* 기호(2) 건물 1층 일부가 공부상 "폐기물처리시설"이나 실제 "공장"으로 이용 중입니다.

* 기호(2) 건물 공부상 지붕은 칼라쉬트 지붕이나, 실제로는 일부 슬래브 지붕으로 되어 있습니다.

* 제외 설비: 건물 옥상에 설치된 태양광 전기 설비는 매각에서 제외되므로, 명도 시 해당 설비에 대한 처리 방안을 협의하거나 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 (매우 중요): 토지 등기부상 을25 근저당(대구은행, 2,520,000,000원)이 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매각 후에도 해당 채권이 소멸되지 않고 물건에 남아있음을 의미하므로, 낙찰가의 산정 및 최종 인수 금액 결정에 결정적인 영향을 미칩니다. 건물 등기부상 동일 권리는 말소 예정이나, 토지 등기부상의 '인수' 표기는 반드시 확인이 필요합니다.

* 미상 임대 관계: 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자가 존재할 경우 명도에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일반공업지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 천북면의 경주천북일반산업단지 내에 위치한 대규모 공장 부지와 건물입니다.

총 토지 면적은 약 1,911.3평, 건물 면적은 약 1,391.9평에 달하는 상당한 규모를 자랑합니다.

부지 자체의 형상과 서측으로 접한 도로와의 연계를 고려할 때, 산업단지 내에서의 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부등본 상 토지 을25 근저당이 '인수'되는 것으로 명시되어 있어, 낙찰 후에도 해당 채무를 부담하거나 해당 권리의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 반드시 전문가와 함께 철저한 확인 및 분석이 필요합니다.

건물 일부 멸실, 공부와의 차이, 매각에서 제외되는 태양광 설비 등 현황 파악 또한 중요합니다.

임대 관계가 미상인 점도 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 핵심 입지: 경주천북일반산업단지라는 특정 지역에 위치하여 산업 활동 및 물류 이동에 최적화된 입지를 제공합니다.

* 대규모 자산: 1,900평이 넘는 토지와 1,300평이 넘는 건물은 다양한 규모의 산업 시설 운영 또는 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

* 효율적인 접근성: 주요 도로와 직접 접하고 있어 원활한 차량 진출입이 가능하며, 물류 이동의 효율성을 높여줍니다.

* 즉시 가동 가능성: 공장 및 광업재단저당법에 따라 일부 기계기구가 포함 매각될 예정으로, 시설 점검 후 즉시 가동이 가능할 수 있습니다 (단, 설비 상태 및 소재지 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,693,976,240원

등기부채권 총액: 3,648,104,680원

인수되는 주요 권리: 토지 등기부상 을25 근저당(대구은행, 2,520,000,000원)

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 토지 등기부상 '인수'되는 근저당권 25억 2천만원입니다. 이는 낙찰자가 해당 채권을 직접 변제해야 하는 것은 아니지만, 물건에 부담으로 작용하며, 경매 절차에서 이 권리가 매각 후 소멸되지 않는다는 점을 인지해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 현황, 시장 조사, 주변 시세, 잠재적 리스크 분석, 그리고 법률 전문가의 자문을 통해 이루어져야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 금액을 제시하기 어렵습니다.

다만, 일반적인 경매 물건의 경우, 시장 가치, 감정가, 인수되는 권리, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가가 결정됩니다. 인수되는 거액의 채권이 존재하는 점을 감안할 때, 해당 권리의 영향을 고려한 철저한 가치 평가가 필요합니다.

권리관계의 불확실성(토지 등기부상 '인수'와 건물 등기부상 '말소'의 상충) 및 멸실된 건물 부분, 매각 제외 설비 등을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 60%~80% 수준을 초기 검토 범위로 설정할 수 있습니다. 그러나 이 또한 최종 결정은 아닙니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치를 면밀히 평가하고, 인수되는 권리 및 관련 리스크를 모두 반영한 최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.