나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32266 [1] 대구광역시 서구 비산동 2008-116 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.건물 등기부 상 1층 부속 변소는 멸실된 상태임
3.건물 1,2층의 공부상 용도는 '소매점, 일반음식점, 주택'이나, 실제 '근린생활시설(사무실 및 도서관)'임
4.계단 및 비가림막 등은 건물의 부합물로 건물에 포함하여 평가함
5.본건 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32266 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 2008-116

도로명주소: 대구광역시 서구 염색공단로11길 21-11

건물용도: 근린주택 (실제 용도: 제2종근린생활시설, 제조업소, 사무소, 주택)

감정평가액: 810,014,410 원

토지면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

건물면적: 355.65㎡ (약 107.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 유동화물건

2. 입지조건

.1 주변 교통

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치하며, 인근에 주요 도로망이 있어 차량을 통한 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 시에는 버스 정류장이 도보 거리에 위치할 것으로 예상되며, 이를 통해 대구 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

.2 주변 환경

본 물건이 소재한 비산동은 전통적으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 주변으로 다양한 종류의 주택과 소규모 상가, 근린생활시설이 분포하고 있으며, 일부 공업 지역과의 연계성도 찾아볼 수 있습니다. 염색공단로에 위치하여 산업 시설과의 연관성도 존재합니다.

.3 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 또한, 상업 시설이 밀집한 지역과도 근접해 있어 생활 편의성은 높을 것으로 판단됩니다.

.4 혐오시설

현재 파악된 정보상으로는 물건지 주변에 뚜렷한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 산업 시설과의 연관성 등을 고려하여 현장 답사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

.1 권리 분석 요약

토지와 건물 모두 신한은행 근저당(2021.12.01 접수, 을15)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 물건명세서 상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상에는 해당 권리가 확인되지 않습니다.

.2 등기부상 채무 총액

토지 등기부 채권 총액: 1,052,270,192 원

건물 등기부 채권 총액: 1,060,872,512 원

총 채무 총액은 약 21억 1천 3백만 원에 달합니다.

.3 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 북극성주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-12

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 2,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2009-06-18

대항력: 있음

* 임차인: 조

보증금: 2,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2019-03-05

대항력: 있음

.4 인수 보증금 합계

제공된 감정평가서 요약표 상의 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 그러나 등기부상 권리 분석상 대항력 있는 임차인(윤태옥, 조순향)이 존재하므로, 인수되는 보증금이 발생할 수 있으며 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다. (두 임차인의 보증금 합계는 4,000,000원임)

.5 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부등본 상으로는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

.1 지역 특성

본 물건이 위치한 대구광역시 서구 비산동은 산업 시설(염색공단 등)과 주거, 상업 지역이 복합적으로 발달한 지역입니다. 이러한 복합성은 지역 경제의 활력과 동시에 다양한 수요를 발생시킬 수 있는 잠재력을 지닙니다.

.2 주변 상가 및 임대 시세

제공된 주변 매매/임대 정보는 주로 '다세대' 주택 유형으로, 본 물건의 '근린주택'과는 성격이 다릅니다. 해당 다세대 주택의 거래가는 약 6천만 원에서 9천7백만 원 선으로, 전용면적 약 50~60㎡ 기준입니다. 이는 본 건물의 넓은 토지 면적(288㎡)과 연면적(355.65㎡)을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 건물의 실제 용도(근린생활시설)와 토지 규모를 감안한 상가 시세는 별도 조사가 필요합니다.

.3 잠재적 상권 발전 가능성

지역 경제의 기반이 되는 산업 시설과의 연관성, 그리고 주거 밀집 지역과의 근접성은 본 물건이 위치한 지역의 상권 잠재력을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 개발 계획이나 지역 활성화 정책에 따라 상권의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

.1 주변 교육시설

물건지 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재할 가능성이 높으며, 도보 또는 짧은 거리 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 학군은 현장 확인 필요)

.2 주변 의료시설

반경 내에 종합병원 또는 일반 병의원이 존재할 것으로 보이며, 응급 상황 발생 시 신속한 대처가 가능한 의료 접근성을 기대할 수 있습니다.

.3 기타 생활 편의시설

마트, 편의점, 식당, 관공서 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 총 채무 총액이 감정평가액을 초과하는 상황은 경매 낙찰 후에도 잔여 채무의 부담 가능성을 시사하며, 이는 감정가 이하 낙찰의 필요성을 높입니다.

* 대항력 있는 임차인: 윤태옥, 조순향 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금(총 4,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 요약표상의 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 중복 사건 및 유동화 물건: 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특성은 경매 절차가 복잡하고 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 건물 상태: 건물 등기부상 1층 부속 변소가 멸실된 상태이며, 이는 건물 이용 및 유지 보수에 영향을 줄 수 있습니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도와 실제 이용 현황(소매점, 음식점, 주택 vs 근린생활시설(사무실, 도서관))이 달라 추후 행정적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 지목 현황: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 사용 중으로, 이는 토지 이용 및 재산권 행사와 관련하여 확인이 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리 불명확성: 물건명세서 상 '지상권'이 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나 등기부상 확인되지 않아, 권리관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 서구 비산동에 위치한 근린주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각받는다는 장점이 있습니다. 실제 용도가 근린생활시설 및 주택 등으로 복합적으로 활용되고 있어 다양한 수익 창출 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 높은 채무 총액, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 내용과 실제 현황의 차이, 그리고 불명확한 권리 관계 등 여러 잠재적 리스크 요인을 복합적으로 고려해야 합니다. 특히, 채무 총액이 감정가를 초과하는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 288㎡의 토지 면적은 향후 건축 및 개발에 대한 잠재력을 제공합니다.

* 복합 용도 활용: 주택뿐만 아니라 사무실, 도서관 등으로 실제 이용되고 있어 다목적 활용 가능성이 높습니다.

* 대구 서구 입지: 지역 내 산업 시설과의 연계 및 주거지와의 인접성으로 인한 수요 기반 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 '다세대' 주택 매매 정보는 본 물건의 '근린주택' 특성과는 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 810,014,410원입니다. 다만, 총 채무액이 감정가를 초과하고 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 상태 및 용도 관련 확인 사항이 있어, 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다.

제시된 JSON 데이터의 개별 주택 시세(약 113,800~162,400원/㎡)는 본 건물 전체의 가치를 평가하는 데 직접적인 기준으로 삼기에는 한계가 있습니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현 시세 및 권리 관계, 잠재적 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가인 8억 1천만 원을 기준으로, 잠재적 인수 비용 및 법적 불확실성을 고려하여 7억 5천만 원 ~ 8억 5천만 원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 시세, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 조사하여 최종적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.