나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101225 [3] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철1호선 '안양역' 남측 인근에 위치하며, 주
위는 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '안양역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 13층 내 2층 201호 내지 203호로서,
외벽: 외장용석재 붙임 마감등,
창호: 시스템창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 차량용승강기설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동 측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안양지원 2025타경101225 (3)

1.2. 소재지

경기도 안양시 만안구 안양동 622-205, 리치하우스 2층 203호

1.3. 용도

오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

1.4. 면적

토지 면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

건물 면적: 32.59㎡ (약 9.86평)

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 감정가

256,000,000원

1.7. 건축년도

2019년

2. 입지조건

2.1. 위치

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, 지하철 1호선 '안양역'으로부터 남측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

주변은 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

2.3. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하고 지하철 1호선 '안양역'을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

부동산 강제경매

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 17일 접수된 주식회사경우이앤씨의 강제경매 개시결정(권리금액 30,031,506원)입니다. 이보다 선순위의 권리는 없으며, 본 경매로 인해 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* G. (GAOZHANGSUN)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-05-15

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임으로 주의가 필요합니다.

* Z. (ZHENGJINYU)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2020-05-04

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임으로 주의가 필요합니다.

* 오. (오영화 WUYINGHUA)

보증금: 165,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-05-04, 확정일자: 2020-05-04

배당신고일자: 2025-08-19

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 보증금 1억 6천 5백만원을 가지고 있으며 대항력이 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 법적으로 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 오. (오영화)의 보증금이 1억 6천 5백만원이라는 점과 상충되므로, 입찰 전 반드시 해당 정보의 진위 여부 및 실제 인수되는 보증금이 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 '0원'을 기준으로 작성합니다.

3.5. 기타 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 안양동 지역은 안양역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

다양한 소매점, 식당, 금융기관 등 근린생활시설과 오피스 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.3. 교통 접근성

안양역(지하철 1호선) 이용이 용이하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 광역적인 접근성 또한 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

주변의 풍부한 상업 시설을 통해 생활에 필요한 모든 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

안양역까지 도보로 접근 가능하며, 안양 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.3. 주거 환경

안양역세권의 특성상 유동인구가 많고, 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 활발한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 G., Z., 오. 세 명의 임차인이 있으며, 모두 대항력을 보유하고 있습니다. 특히 오. 임차인은 1억 6천 5백만원의 보증금과 대항력을 가지고 있어, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 충돌합니다. 만약 오. 임차인의 보증금이 실제 인수되어야 한다면, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하며 이는 명도 과정에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.2. 명도 가능성

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 매수인은 명도 과정에서 시간적, 법률적, 금전적 부담을 겪을 수 있습니다. 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차를 통한 명도가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건의 직접적인 인근에 주민 반발을 야기할 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 위치한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 안양시 만안구 내 박달2동 지역에서 일부 폐기물 관련 시설 및 도축장, 자동차 정비업체 등이 언급된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양역 역세권에 위치하여 교통, 생활 편의, 상권 접근성이 매우 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 2019년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 오피스텔로서의 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 세 명이 존재하며, 특히 오. 임차인의 상당한 보증금과 '인수 보증금 0원'이라는 상반된 정보는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 임차인 명도 관련 추가 조사를 통해 인수되는 보증금 여부 및 명도 가능성 등을 사전에 충분히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안양역 초역세권: 탁월한 교통 및 생활 인프라로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공 건물로 시설 노후화에 대한 부담 적음.

* 상업 중심지: 주변 상권 발달로 인한 지속적인 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 실거래가 분석

* 2024년 12월 (32.59㎡): 220,000,000원

* 2026년 4월 (32.59㎡): 250,000,000원

9.2. 시세 및 감정가 비교

최근 실거래가 중 가장 최근인 2026년 4월 거래 사례는 2억 5천만원입니다. 감정가는 2억 5천 6백만원으로, 최근 최고 실거래가와 유사한 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인(오. 외 2명)의 존재가 가장 큰 변수입니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 정확하다면, 매수인이 임차인 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 이 경우, 최근 최고 실거래가인 2억 5천만원을 기준으로 삼을 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 오.의 보증금 1억 6천 5백만원이 인수될 가능성, 그리고 이로 인한 명도 부담 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 이러한 불확실성을 감안하여, 입찰가는 감정가보다는 낮게, 그리고 최근 실거래가 대비 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 최근 최고 실거래가 (2.5억원)

* 감정가 (2.56억원)

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 (추정 비용 및 시간 고려)

* '인수 보증금 0원' 정보의 정확성 확인 여부

* 예상 입찰가 범위: 2억 3천만원 ~ 2억 4천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.