나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101225 [2] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철1호선 '안양역' 남측 인근에 위치하며, 주
위는 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '안양역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 13층 내 2층 201호 내지 203호로서,
외벽: 외장용석재 붙임 마감등,
창호: 시스템창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 차량용승강기설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 오피스텔건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동 측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 등임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101225 (2)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-205 리치하우스 2층202호

건물명: 리치하우스

준공년도: 2019년

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 256,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 1.면적

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

건물면적 (전용면적): 32.59㎡ (약 9.86평)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 '안양역' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '안양역'이 소재하여 교통이 편리합니다.

건물은 북동 측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역 등에 해당합니다.

1.3. 건물구조 및 설비

구조: 철근콘크리트 경사지붕 13층 건물 중 2층 202호입니다.

외벽: 외장용 석재 붙임 마감 등.

창호: 시스템 창호.

설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 차량용 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 17일 접수된 주식회사경우이앤씨의 강제경매개시결정 등기 (등기부 갑10) 입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 1.임차인 현황

임차인: 이근우 (이 )

보증금: 174,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2025년 1월 31일

배당신고일자: 2025년 8월 1일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

1.5. 상권분석

본 물건은 안양역 인근의 상가지대 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치합니다.

다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

지하철역과 인접하여 유동인구가 있고, 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

교통: 지하철 1호선 안양역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 인접해 있습니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

혐오시설: 본건 주변에서 특별히 인지되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (단, 만안구 지역에 폐기물 처리 시설 등으로 인한 주민 민원이 있었던 사례가 있어, 광범위한 지역 내 잠재적 영향은 고려할 수 있습니다.)

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이근우 씨는 2025년 1월 31일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지는 않을 것으로 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 명도 완료 시점까지 시간이 소요될 수 있으며, 이 과정에서 추가적인 협상이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 안양역 역세권에 위치한 준신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편리성이 우수합니다.

오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 상업지역에 자리 잡고 있어 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 관련 리스크를 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 안양역 도보 이용 가능 거리로 높은 직주근접성 및 교통 편리성을 제공합니다.

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

상업지역: 주변 상권 및 업무시설 발달로 인한 임대 수익 안정성 확보 가능성이 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월 7일, 32.59㎡, 12층 거래가 250,000,000원

* 2024년 12월 4일, 32.59㎡, 8층 거래가 220,000,000원

감정가: 256,000,000원

본 건은 최신 실거래가(250,000,000원) 및 감정가(256,000,000원)가 유사한 수준입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 임차인 보증금 직접 인수는 없으나 명도 과정에 따른 시간 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이를 감안하여, 최근 실거래가 및 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원 (감정가의 약 78% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.