나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101283 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 923-92 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

대지권의 목적이 되는 토지의 표시가 제시목록 및 등기사항 전부증명서 상 "경기도 안양시 호계동 923-92"이나 실제는 "경기도 안양시 '동안구' 호계동 923-92"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동 923-92 지하층1호에 소재하는 다세대주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

* 건물 면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

1.3. 매각 정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101283 (1)

* 감정가: 108,000,000원

* 채권자: 정OOOOOOOOOOO

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.4. 특이사항

* 주소 불일치: 대지권의 목적이 되는 토지의 표시는 제시목록 및 등기사항 전부증명서 상 "경기도 안양시 호계동 923-92"이나, 실제는 "경기도 안양시 '동안구' 호계동 923-92"입니다. 이는 등기 및 행정 절차상 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 중복사건, 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인 등의 특수물건 정보가 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본 물건은 지하철 1호선 금정역 및 4호선 범계역을 이용할 수 있는 위치에 있으며, 다양한 버스 노선(11-5안양, 63, 8429, 900수원 등)이 단지 주변을 경유하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수도권 제1순환 고속도로 접근성도 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

호계동 지역은 안양시의 주요 주거 지역 중 하나로, 생활 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 호계초등학교, 호계중학교, 범계중학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 지역 내 재개발 사업(융창지구 등)이 진행되어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

2.3. 혐오시설 유무

조사된 정보에 따르면, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 안양시 전반적으로 폐기물 업체 설치 등에 대한 주민 반발 사례가 있어, 지역 개발 및 환경 관련 정보는 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 집합건물 등기부 요약상 여러 소유권 이전 및 강제경매, 근저당권, 주택임차권 등이 등기되어 있습니다.

* 을구 5번의 주택임차권(권리자: 정새론, 권리금액: 110,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 권리입니다.

3.2. 권리 분석 (말소기준 권리, 인수되는 권리)

* 말소기준권리: 을구 6번의 근저당권공동담보 (박예반, 36,000,000원)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 을구 5번의 주택임차권 (정새론, 보증금 110,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 정새론

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-06-14

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 있음

* 분석: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 110,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 물건 보고서의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 상반되므로, 반드시 등기부등본 및 물건명세서를 통해 재확인하고 인수 보증금액을 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 비교

제공된 주변 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 호계동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2015년 건축, 56.11㎡(약 17평) 빌라: 34,200만원 (2026년 5월)

* 2020년 건축, 48.49㎡(약 14.7평) 빌라: 33,800만원 (2026년 5월)

* 1988년 건축, 43.92㎡(약 13.3평) 빌라: 17,600만원 (2026년 5월)

대상 물건의 건물 면적은 35.91㎡(약 10.86평)이며, 감정가는 108,000,000원입니다. 비교적 신축에 속하는 유사 물건들의 거래가액에 비해 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 지역 시세 동향

안양시 동안구 호계동 지역은 인덕원-동탄선 연장 등 개발 호재와 대단지 아파트 개발 사업이 진행 중으로, 상권의 성장 가능성이 있는 지역입니다. 다만, 전반적인 부동산 시장 동향과 해당 물건의 특수성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

호계동 일대는 대형 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 또한, 호계1동 행정복지센터 등 공공시설도 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

본 물건 인근에는 호계초등학교, 호계중학교, 범계중학교 등이 위치하고 있어 자녀 양육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 인프라

도심 속 휴식 공간인 평촌중앙공원과 같은 녹지 공간도 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(정새론)이 보증금 110,000,000원을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(108,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 행정적/법적 리스크

등기부등본상의 주소(호계동 923-92)와 실제 주소(동안구 호계동 923-92)의 불일치는 소유권 이전 등기 등 각종 행정 절차에서 번거로움을 초래할 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

중복사건으로 인한 경매 절차의 복잡성이나 기타 예상치 못한 권리관계의 추가 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 동안구 호계동이라는 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 매우 큰 위험 요소로 작용합니다. 감정가보다 높은 금액의 보증금을 인수해야 하는 상황이므로, 시세 분석과 인수 금액을 면밀히 비교하여 신중하게 접근해야 합니다. 주소 불일치 등의 행정적 문제도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 동안구 호계동 지역의 잠재적 가치 상승: 인근 지역의 개발 계획 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 유사 물건의 시세와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 인수되는 임차인 보증금을 고려하더라도 시세 차익을 얻을 가능성이 있습니다 (단, 철저한 분석 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액이므로, 해당 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하는 것은 현실적으로 어렵습니다.

유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(35.91㎡)의 경우 시장 시세는 200,000,000원 이상으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 낙찰가격을 산정한다면, '입찰가' + '인수 보증금(110,000,000원)'의 총 매수 비용이 시장 시세 범위 내에 들어오도록 결정해야 합니다.

예를 들어, 시장 시세를 220,000,000원으로 가정하고, 인수 보증금 110,000,000원을 제외하면, 입찰가는 최대 110,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 보증금 인수 부담이 매우 크고 감정가(108,000,000원)가 인수 보증금(110,000,000원)보다 낮다는 점에서, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보증금 인수액을 고려한 총 비용을 감안하여, 100,000,000원 ~ 108,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 매수 비용은 약 200,000,000원 ~ 218,000,000원 수준이 될 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 모든 리스크를 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.