나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101375 [2] 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 20층에이2007호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '덕천초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 '명학역 - 지하철1호선'이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하2층/지상28층 건물 내 제20층 제A-2006호 외 1개로서,
외벽 : 복합판넬 및 페어글라스 마감,
창호 : 페어글라스 창호 등입니다.

이용상태

본건 기호(1),(2)는 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비(승객용/화물용), 소방설비, 방송설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터, 창고), 지원시설(기숙사, 제2종근린생활시설) 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 18m, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 공원(소공원)(저촉), 녹지(연결녹지)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 상대보호구역(덕천초등학교.토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양중앙초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101375 (2)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 20층 에이2007호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 552,000,000원

* 토지면적: 25.10㎡ (약 7.59평)

* 토지지분: 25.1041㎡ (약 7.59평)

* 건물면적: 109.99㎡ (약 33.27평)

* 건물지분: 109.99㎡ (약 33.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '덕천초등학교' 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 지식산업센터, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '명학역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측 약 18m, 서측 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변도로: 북서측으로 노폭 약 18m, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2023-07-28, 금1,080,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 상 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 등기부상 총 채권액: 2,620,077,750원 (다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 등기되었으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상 (주의 필요).

* 임차인 관련 주의 문구:

본 건의 임대관계는 현재 미상으로 확인되며, 인수할 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 권리 신고 내역은 잔금 납부 시점까지 반드시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 건이 소재한 안양아이에스비즈타워센트럴 주변에는 덕천초등학교, 안양중앙초등학교 등 교육 시설과 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 인근에 다양한 상가 및 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 안양시 만안구 박달2동 지역에서 폐기물 처리 시설 설치에 대한 주민 반발 사례가 있으나, 이는 본 물건 소재지와는 거리가 있는 것으로 파악됩니다. 입찰 전 최종 현장 확인을 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 명학역이 인근에 소재하여 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 안양아이에스비즈타워센트럴 단지 내 상업시설 및 주변 상권 이용이 용이합니다.

* 교육환경: 덕천초등학교 등 초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 의료시설: 안양시 내 종합병원 및 각종 의원 등 의료시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본 건은 유동화 전문회사 명의로 진행되는 경매 물건입니다. 일반 경매와 절차상 큰 차이는 없으나, 관련 서류 검토 시 유동화 구조에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없더라도, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으며, 이에 따른 명도 과정에서 추가적인 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 건은 일반공업지역에 속하며, 공공공지, 공원, 녹지, 중로1류 등 다수의 도시계획시설과 저촉되는 부분이 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 증축 등에 제한을 줄 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2022년 1월 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 관점에서 건물의 유지보수 및 관리 상태에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 지식산업센터로, 지하철 1호선 명학역 역세권에 자리하여 교통이 편리하고 주변 개발 환경이 양호합니다.

* 안양아이에스비즈타워센트럴은 비교적 최근에 준공된 집합건물로서, 전문적인 관리가 이루어지고 있어 일반적인 지식산업센터의 이점을 가지고 있습니다.

* 다수의 권리가 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미확인 및 유동화물건이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 명학역과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 물류 이동에 유리합니다.

* 지식산업센터 수요: 안양 지역의 산업단지 및 IT/BT 기업 증가에 따른 지식산업센터의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 토지 사용에 대한 권리 확보가 용이합니다.

* 면적 대비 합리적인 감정가: 109.99㎡의 넓은 면적을 감정가 5.52억원에 취득 가능하여, 주변 시세 대비 비교 분석 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 감정가 552,000,000원으로, 유동화 물건입니다.

* 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재할 경우, 명도에 소요되는 비용 및 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 상황, 향후 임대 수익률, 건물의 관리 상태 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 참고: 본 보고서 작성 시점에서의 예상 입찰가 산정은 개략적인 수준이며, 반드시 추가적인 시세 조사 및 현장 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.

* 주의: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 시장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.