나이스옥션 법원경매 천안 2025타경836 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 702 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안시청' 남서측 인근에 위치하는 근린생활 시설 제3층 제305호 外 1개호수로서, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하 는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제3층 제305호 外 1개호 로서, - 외벽: 외장석재 붙임 및 강화유리 마감 등, - 내벽: 인테리어 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설 용도이며, 조사일현재 외관상 상호는 아래와 같음. - 305호 : 제이씨 - 306호 : 유)한뜰, 유)맨파워

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등 이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 포장된 도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(불당 지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. (불당동 702번지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경836 (2)

채권자: 이OOO

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 702 3층 306호

용도: 근린상가

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.818200000000004㎡ (약 6.30평)

건물면적: 103.43㎡ (약 31.28평)

건물지분: 103.4312㎡ (약 31.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 357,000,000원

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, '천안시청' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 서측 및 북측으로는 포장된 도로가 접해 있어 제반 도로 상황은 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 3층에 위치한 제305호와 제306호입니다. 외벽은 외장석재 붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 설치되어 있습니다. (참고: 제305호와 제306호는 본건 외 물건일 수 있으나, 건물 구조 정보에 포함됨)

조사일 현재 외관상 상호는 305호 '제이씨', 306호 '유)한뜰, 유)맨파워'로 확인됩니다.

2.4. 토지 이용 및 계획

토지는 2필 일단의 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불당 지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 조사된 바에 따르면 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 문건일

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2022-06-10

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상

* 임차인: 송정근

보증금: 20,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자: 2021-12-01

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상

* 임차인: 주식회사파인트리

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

사업일자: 2023-06-20

확정일자: 2023-06-30

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 미상

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 10월 26일에 접수된 이원농업협동조합의 근저당권(을11)입니다. 접수일자 2025년 12월 15일의 이원농업협동조합 임의경매개시결정(갑38)으로 본건 경매가 진행되고 있습니다. 등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 이후에 설정되었거나, 경매로 인해 말소될 예정인 것으로 파악됩니다.

총 등기부채권 금액은 1,802,563,325원입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 실제 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 불당동 상권 개요

불당동은 천안시청을 중심으로 개발된 지역으로, 신축 아파트 단지들이 들어서면서 '구불당'과 '신불당'으로 구분되는 상권이 형성되었습니다. 관공서, 상업시설, 주거시설이 복합된 지역이며, 특히 천안시청 인근은 금융기관, 상업시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 이루고 있습니다. 최근에는 신축 아파트 주변으로 상권이 이동하는 경향도 보입니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건 소재지 인근에는 아파트 단지, 관공서, 다양한 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 또한, 불당동 문화카페거리 등이 조성되어 있어 유동 인구가 많으며, 이는 상가로서의 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

천안시청이 인근에 있어 행정 업무 처리가 용이합니다. 또한, 주변 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 아름드리공원, 천변공원 등 녹지 공간도 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 임대차 리스크

비록 현재까지 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 임대차 내역이 미상인 부분이 있어 실제 점유 관계 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아 경매 진행 과정이나 낙찰 후에도 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6.2. 시장 및 상권 변화 리스크

불당동 내에서도 구도심과 신흥 상권 간의 양극화 현상이 나타나고 있으며, 상권의 변화 및 경쟁 심화 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시청 인근의 근린상가로, 입지 조건 및 교통, 주변 환경이 양호한 편입니다. 건물 역시 비교적 현대적인 구조를 갖추고 있습니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없어 명확하나, 임대차 관계 및 채무 총액 규모는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 상권의 잠재력은 있으나, 상권 내 경쟁 및 변화 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시청 등 관공서 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 양호한 교통: 시내버스 승강장 인접 및 차량 접근성 용이.

* 발달된 상권: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과의 시너지 효과 기대.

* 정리된 권리관계: 인수되는 권리 부담이 없어 명도 절차 비교적 명확.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 357,000,000원이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 시점의 정확한 시세, 주변 유사 물건의 거래 동향, 임대 수익률 분석, 낙찰 가능성 및 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리관계상 인수 부담이 없고, 비교적 양호한 입지를 갖추고 있으나, 등기부 채권 총액이 높은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 투자자 본인의 철저한 권리 분석, 시장 조사, 자금 계획 및 수익률 계산을 통해 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.