나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [15] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3번지에 위치한 도시형생활주택(5층 503호)입니다.

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 용도: 도시형생활주택-단지형다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제5층 제503호

* 사용승인일: 2017년 07월 10일

* 건물 전용면적: 35.79㎡ (약 10.83평)

* 토지 면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

* 건물(연면적): 총 658.12㎡ (약 199평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 186,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (15)

* 채권자: 하나은행 (하OOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 용도지구: 소로3류(폭 8m 미만)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2017년 8월 8일 접수된 하나은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 등기사항전부증명서상 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 최 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 27일

* 확정일자: 2022년 04월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

* 주의: 금액이 미상인 임차인이 없으므로 별도의 인수 보증금은 없으나, 해당 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있으므로 배당표 확정 시까지 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (2017-08-04) - 최미옥 외 2명

* 을1: 근저당 (2017-08-08, 1,200,000,000원) - 하나은행 (말소기준권리)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2017-08-23) - 신문식

* 을2: 주택임차권 (2025-05-07, 180,000,000원) - 최민호 (전입 2022-05-27, 확정 2022-04-27)

* 갑3: 임의경매 (2024-10-16, 934,357,802원) - 하나은행 (본건 경매 개시)

* 갑4: 압류 (2025-02-07) - 수원시 (세무과)

3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 1,380,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

본 물건은 세류동 주거지대에 위치하며, 남수원초등학교 인근의 배후 주거 수요를 기반으로 하는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 지역적 특성

주거 밀집 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

인근 지역 개발 계획 등에 따라 향후 상권 변화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 상점 및 편의점, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

남수원초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 지도 검색 결과 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지 등기부와 토지대장상의 필지 표기 오류 가능성: 등기사항전부증명서상 본건 대지가 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있습니다. 이는 등기사항전부증명서가 미정리된 것으로 판단되므로, 경매 업무 진행 시 참고해야 합니다.

6.2. 권리관계 리스크

* 유동화물건, 공동담보: 본 물건은 유동화물건이며 공동담보로 진행될 수 있어, 경매 절차 및 최종 낙찰 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

* 임차인 배당 여부: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 보증금 180,000,000원에 대해 전액 배당받지 못할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (현 시점 인수 보증금 0원)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물 및 토지 일괄매각으로 진행되며, 말소기준권리인 하나은행 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 현재까지 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인의 배당 여부에 따라 최종 인수 금액 변동 가능성이 있으므로 최종 배당표 확인이 필요합니다.

토지 등기부와 대장의 필지 표기 불일치 문제는 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

전반적으로 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있어 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 확보 및 활용에 유리합니다.

* 역세권 인접 (추가 확인 필요): 세류동 지역은 수원역과의 접근성이 좋아 관련 인프라 활용이 가능합니다. (본건 소재지에서 수원역까지의 거리 및 교통편 확인 필요)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* "탑스빌" (2015년식, 전용면적 57.58㎡, 3층): 2026년 3월, 155,000,000원 (평당 약 269만원)

* "더스테이세류" (2022년식, 전용면적 54.11㎡, 5층): 2026년 7월, 260,000,000원 (평당 약 473만원)

* "심우" (1981년식, 전용면적 40.13㎡, 1층, 연립): 2026년 7월, 120,000,000원 (평당 약 299만원)

본건 물건은 전용면적 35.79㎡ (약 10.83평)으로, 소형 주택에 해당합니다.

감정가는 186,000,000원으로, 이는 평당 약 520만원 수준입니다.

최근 실거래가 중 '더스테이세류'의 경우 연식이 최신이고 층수가 좋지만, 면적이 본건보다 넓습니다. '탑스빌'은 연식이 비슷하지만 면적이 더 넓고 층수가 낮습니다.

본건은 5층으로 층수는 좋으나 면적이 매우 작은 소형 주택임을 감안할 때, 감정가 186,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금 180,000,000원은 대항력이 없어 인수하지 않는다고 가정합니다.

시세 분석과 보수적인 접근을 고려하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

이는 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 추정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 경매 물건의 특성 및 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.