나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [14] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (14)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 5층 502호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

건물면적: 37.34㎡ (약 11.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (기록상 하나은행)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 남수원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 8월 8일자 하나은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 본 경매 개시 결정: 2024년 10월 16일자 하나은행 임의경매 (갑3) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 본건에 설정된 모든 권리(근저당, 임차권, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김윤건)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 2일

* 확정일자: 2023년 3월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '탑스빌'(2015년 준공, 57.59㎡): 2026년 3월 5일, 155,000,000원에 거래되었습니다. ㎡당 약 269만원 수준입니다.

* '더스테이세류'(2022년 준공, 54.11㎡): 2026년 7월 8일, 260,000,000원에 거래되었습니다. ㎡당 약 480만원 수준입니다.

* 본건 평가: 본 물건은 37.34㎡ 면적에 2017년 사용 승인된 도시형생활주택입니다. 감정가는 200,000,000원으로, ㎡당 약 536만원 수준입니다. 가장 유사한 최근 사례인 '더스테이세류'의 ㎡당 가격(약 480만원)과 비교할 때, 감정가는 시세 범위 내 또는 약간 상회하는 수준으로 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로, 2017년 7월 10일에 사용 승인되었습니다. 건물 내에는 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 남수원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 등기부와 토지대장의 대지권 표기 차이: 등기사항전부증명서상 본건 대지는 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있습니다. 이는 등기부 미정리 상태로, 향후 재산권 행사나 거래 시 확인 및 정리가 필요한 부분입니다.

* 비행안전제5구역 지정: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행안전제5구역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 다만, 이미 5층 건물이 사용 승인된 상태이므로 즉각적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 유동화물건, 공동담보: 이러한 특수 물건 정보는 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사하지만, 본 경매 사건에서는 말소기준권리 하에 대부분 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 수원시 권선구 세류동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 남수원초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 이용도 편리한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 특히 대항력 없는 임차인이 존재하여 인수 보증금은 0원입니다. 다만, 등기부와 토지대장 간의 대지권 표기 차이는 잔금 납부 전 반드시 확인하고 정리해야 할 사항입니다. 전반적인 입지 및 건물 상태를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하며 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 유사 물건의 거래가격을 고려했을 때, 감정가 또는 그 이하에서 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 유사 면적 및 신축 연도를 가진 '더스테이세류'(2022년식, 54.11㎡)의 거래가 260,000,000원을 ㎡당 가격(약 480만원)으로 환산하여 본건 면적(37.34㎡)에 적용 시 약 179,444,000원 입니다.

* 본건의 감정가는 200,000,000원으로 ㎡당 약 536만원 수준입니다.

* 종합 의견: 최근 거래 사례 시세(약 1.79억원)와 감정가(2억원)를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 1.7억 원에서 2.1억 원 사이로 추정됩니다. 다만, 실제 입찰가를 결정할 때는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁 상황 등을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.