나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (9)

물건종별: 도시형생활주택 (전유부 401호)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 4층401호

토지면적: 23.02㎡ (약 7평)

건물면적: 32.16㎡ (약 10평)

감정가: 167,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 하OOO (하나은행)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

사용승인일: 2017년 07월 10일

1.2. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

전유부 면적: 32.16㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한 소로3류 (폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2017년 08월 08일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 1,200,000,000원)입니다.

이후 소유권이전, 김수연 임차인의 주택임차권(보증금 130,000,000원), 하나은행의 임의경매개시결정, 수원시의 압류 등이 등기되어 있으나, 이들 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,330,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김수연

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-18

확정일자: 2023-10-04

배당신고일자: 2024-11-05

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

김수연 임차인은 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 잔금 납부 후 명도 진행 시 특별한 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2017년 08월 08일 하나은행 근저당권.

본 경매 절차로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 김수연 주택임차권 (을2)

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑3)

* 수원시 압류 (갑4)

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 기타 등기사항

등기사항전부증명서상 본건 대지가 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있습니다. 이는 등기부 정리 미비로 판단되므로, 경매 업무 시 참고하시기 바랍니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세

본건이 위치한 세류동 지역의 다세대주택 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 탑스빌 (2015년식, 전용면적 57.58㎡): 2026년 3월 155,000,000원에 실거래되었습니다.

* 더스테이세류 (2022년식, 전용면적 54.11㎡): 2026년 7월 260,000,000원에 실거래되었습니다. (비교적 신축으로 가격대가 높습니다.)

* 심우(342-0) (1981년식, 전용면적 40.13㎡): 2026년 7월 120,000,000원에 실거래되었습니다. (연립주택으로 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.)

본건(건물면적 32.16㎡, 2017년식)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 탑스빌 사례와 유사한 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

4.2. 임대 시세

제공된 JSON 정보에는 직접적인 임대 시세 데이터가 없습니다. 일반적으로 도시형생활주택의 경우, 매매가 대비 50~70% 수준의 전세 또는 매매가의 0.5~1% 수준의 월세가 형성되는 경향이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

"남수원초등학교" 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

본건 소재지 주변의 혐오시설 및 기타 편의시설에 대한 정확한 정보는 외부 지도 서비스나 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 일반적으로 해당 지역은 주거지대로 분류되어 혐오시설이 인접할 가능성은 낮으나, 상세한 확인은 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인 김수연은 대항력이 없으므로 잔금 납부 시 명도 진행이 비교적 원활할 것으로 예상됩니다. 본건은 임차인이 배당신고를 완료하였으므로 추가적인 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

6.2. 등기부 미정리

토지 등기부와 토지대장 간의 지번 불일치(1114-3 vs 1114-3, 1114-4)는 경매 진행 자체에 큰 문제는 없을 수 있으나, 추후 재산권 행사에 있어 혼란을 야기할 수 있으므로 관련 내용을 인지하고 있어야 합니다.

6.3. 유동화물건/공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건의 특성상, 일반 경매 물건보다 권리 관계 파악에 더 신중해야 할 수 있습니다. 그러나 본 건은 말소기준권리가 명확하고 임차인 대항력 문제가 없어 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년식 도시형생활주택으로, 감정가 1.67억원 대비 적정한 면적을 보유하고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

주변 시세와 비교했을 때, 최근 실거래가 사례를 고려하면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지 등기부와 토지대장의 지번 불일치 문제는 추후 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 주택

2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리가 용이하고 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

8.2. 명도 용이성

임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.3. 가격 경쟁력

감정가(1.67억원) 대비 최근 주변 실거래가(탑스빌 1.55억원)를 고려할 때, 적정 입찰을 통해 시세 차익 또는 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 건물면적(32.16㎡)과 건축 연도(2017년)를 고려할 때, 가장 유사한 비교 사례는 '탑스빌' (2015년식, 전용면적 57.58㎡)의 1.55억원 실거래가입니다. 본건의 전용면적이 더 작으므로 직접적인 가격 비교는 제한적입니다.

감정가 1.67억원 대비 최근 실거래가 사례(탑스빌 1.55억원)를 고려하면, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요인입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 167,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 유사 면적 거래 사례 (탑스빌): 약 155,000,000원

본 건의 경우, 감정가와 유사한 수준 또는 약간 낮은 수준에서 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

최종 입찰가는 실제 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.