나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [12] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (12)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3, 4층 404호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 187,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

토지 지분: 25.71㎡ (약 7.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 35.92㎡ (약 10.86평)

건물 지분: 35.92㎡ (약 10.86평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

채권자: 하OOO

건물 사용승인일: 2017년 7월 10일

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 5층 건물 중 4층 404호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2017년 8월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다:

* 2017년 8월 23일: 신문식 앞으로의 공유자전원지분전부이전 (매매)

* 2025년 5월 30일: 김형우 앞으로의 주택임차권 (보증금 130,000,000원, 전입 2019.07.29, 확정 2019.06.27)

* 2024년 10월 16일: 하나은행 앞으로의 임의경매개시결정 (채권액 934,357,802원)

* 2025년 2월 7일: 수원시 앞으로의 압류 (세무과-00 1080)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 136,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 29일

* 확정일자: 2019년 6월 27일

* 배당신고일자: 2024년 11월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 있음.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리(하나은행 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김형우는 대항력이 없으며, 배당을 받으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 상 특이사항

등기사항전부증명서상 본건 대지는 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 대지권등록부상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있습니다. 등기사항전부증명서가 미정리된 것으로 판단되므로 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세

최근(2026년 3월~7월) 주변 다세대 주택 거래 사례를 보면,

* 탑스빌 (2015년 준공, 57.59㎡): 155,000,000원 (약 269만원/㎡)

* 더스테이세류 (2022년 준공, 54.11㎡): 260,000,000원 (약 480만원/㎡)

* 심우 (1981년 준공, 40.13㎡): 120,000,000원 (약 299만원/㎡)

본건은 2017년 준공된 35.92㎡ 면적의 도시형생활주택으로, 건축 연식 및 면적을 고려할 때 탑스빌과 더스테이세류의 중간 정도의 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 더스테이세류의 최근 높은 거래가는 신축 및 고급화 전략으로 인한 것으로 보이며, 탑스빌의 시세가 본건과 유사한 연식 및 타입의 경우 더 참고할 만합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에는 남수원초등학교가 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 주변 환경

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용 가능

* 도로: 북서측 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 점유

현장 조사 시 거주인의 폐문부재로 정확한 이용 상태를 확인하지 못했습니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계는 미상입니다.

6.3. 등기 미정리

토지 등기부와 토지대장 간 대지권 등재 내용 차이가 있어 등기부 정리가 필요합니다.

6.4. 혐오 시설

주변 지도 검색 결과, 본건으로부터 도보 접근 가능한 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 인수되는 보증금은 없는 상태입니다. 다만, 토지 등기부와 토지대장 간의 내용 차이, 그리고 정확한 건물 이용 상태 및 임대차 관계 확인이 필요한 점은 주의해야 할 부분입니다. 최근 주변 시세는 신축 다세대 주택의 경우 높은 가격대를 형성하고 있으며, 본건은 이러한 시장 흐름 속에서 적정 가격으로 평가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2017년 준공) 도시형생활주택으로 상품성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리관계가 깨끗합니다.

* 인근 신축 다세대 주택의 높은 시세 상승 추세로 인해 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 187,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 내지 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 특히 2022년 준공된 더스테이세류의 높은 거래가는 시장의 긍정적 신호를 보여줍니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원에서 175,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최초 입찰 시에는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보며 상향하는 전략을 추천합니다.

보수적인 접근을 고려한 예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.