나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [11] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 4층403호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

사용승인일: 2017.07.10

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제4층 제403호

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.83㎡ (약 8.12평)

건물면적: 37.48㎡ (약 11.34평)

건물지분: 37.48㎡ (약 11.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2017-08-08 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 물건의 경우, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 고유림)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-19

확정일자: 2023-03-21

대항력: 없음

비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으며, 말소 예정입니다.

3.5. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

3.6. 등기부채권 총액

1,330,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 주변에는 세류역 역세권 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 수원시 자원회수시설이 있으나, 세류동과는 거리가 있는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 남수원초등학교가 북서측 인근에 있습니다.

5.2. 내부 구조 및 설비

집합건축물대장상 본건은 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등의 구조로 이용될 것으로 조사되었습니다 (일부 호실은 방 3개, 욕실 2개, 베란다 구조). 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 남수원초등학교가 있으며, 세류역이 가까워 교통이 편리합니다. 수원시청, 백화점 등 주요 시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다. 세류3동에는 주민센터, 문화시설, 체육시설 등이 있어 지역 커뮤니티 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기사항정리 미비

본건 대지가 등기사항전부증명서상 114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있습니다. 이는 등기사항전부증명서가 미정리된 것으로 판단되므로, 경매 진행 시 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 현장조사 제약

감정평가 당시 거주인의 폐문부재로 인해 현장 조사가 제한되었으며, 정확한 내부 이용 상태는 확인하지 못했습니다.

6.3. 임차인 존재

보증금 1억 3천만원의 임차인이 있으나 대항력은 없는 것으로 확인되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 남수원초등학교 인근에 위치하며 대중교통 접근성이 양호하여 주거 환경이 안정적입니다. 권리관계상 특별히 인수할 부담이 없고, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부와 토지대장 간의 대지권 표기 오류는 경매 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 감정가 수준에서 투자 가치를 검토해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 도시형생활주택으로 안정적인 주거 가치 보유.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 초등학교 및 생활 편의시설 인접으로 주거 만족도 높음.

* 차량 접근 용이 및 대중교통망 양호.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

건물면적: 37.48㎡ (약 11.34평)

최근 매매사례 분석 결과,

* 2015년식, 17.42평 다세대주택이 155,000,000원에 거래됨 (평당 약 890만원).

* 2022년식, 16.37평 다세대주택이 260,000,000원에 거래됨 (평당 약 1588만원).

본건은 2017년식, 11.34평의 다세대주택입니다. 최근 거래된 2022년식 물건(16.37평, 260,000,000원)의 평단가(약 1588만원)를 기준으로 환산 시 약 180,150,000원 수준입니다.

감정가는 201,000,000원이며, 이는 최근 거래된 유사 물건의 환산가보다 높은 수준입니다. 다만, 감정평가 시점 및 개별 물건의 가치 평가 요소를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없고 권리상 특별한 문제는 없으므로, 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 적절합니다.

예상 입찰가: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.