나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [13] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 번호

수원지방법원 2024타경11411 (13)

소재지

경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3, 5층 501호

용도

도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택-단지형다세대주택)

감정가격

249,000,000원

면적 정보

* 토지 면적: 32.24㎡ (약 9.75평)

* 토지 지분: 32.24㎡ (약 9.75평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적 (전용면적): 45.03㎡ (약 13.62평)

* 건물 지분: 45.03㎡ (약 13.62평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

하OOO (하나은행)

건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 5층 501호

* 사용승인일: 2017년 7월 10일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물 구조 및 외관

철근콘크리트 구조 평지붕 5층 건물이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태

인접 토지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전제5구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1) 근저당권 (하나은행, 2017.08.08 접수)

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 22일

* 확정일자: 2019년 6월 26일

* 배당신고일자: 2024년 11월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 을2) 주택임차권 (2025.04.17 접수, 말소 예정)

인수 보증금 합계

0원 (임차인 김아라의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

등기부채권 총액

1,368,000,000원 (근저당 1,200,000,000원 + 주택임차권 168,000,000원)

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

편의 및 근린시설

* 남수원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제5구역에 해당하여 향후 건축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 내부 구조 (집합건축물대장 상 추정)

* 기호(1)~(12), (14), (15) 호: 방 2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등

* 기호(13) 호: 방 3, 거실, 주방, 현관, 욕실 2, 베란다 등

(본건 501호의 구체적인 내부 구조는 현장 조사를 통해 확인 필요)

설비 내역

* 급·배수 및 위생 설비

* 소화전 설비

* 승강기 설비

* 도시가스에 의한 개별난방 설비

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미정리

등기사항전부증명서상 본건 대지가 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있습니다. 등기사항전부증명서가 미정리된 상태이므로 경매 업무 시 참고해야 합니다. 이는 토지 소유권 또는 이용에 대한 잠재적 복잡성을 내포할 수 있습니다.

군사시설 보호 구역

비행안전제5구역(전술)에 해당하여 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 군사작전에 방해가 되는 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상

현장 조사 시 폐문부재로 인해 거주인 확인이 어려워 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다. (단, 등기부상 주택임차권이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음)

공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 근저당 채권 최고액이 높아 경매 물건의 채무 규모가 큰 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년 사용승인된 도시형생활주택(다세대주택)으로, 주거지대 내에 자리하고 있어 기본적인 생활 환경이 갖춰져 있습니다. 남수원초등학교가 인근에 위치하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 본건의 등기부등본과 토지대장 상 대지권 표기 불일치 문제, 비행안전구역에 속하는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 수원시 권선구는 도시 개발 및 인구 유입이 꾸준한 지역으로, 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 상태입니다.

* 대항력 없는 임차인이 있어 보증금 미반환 등의 위험이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 249,000,000원이며, 본건의 전용면적은 45.03㎡ (약 13.62평)입니다.

주변 시세 분석

* 최근 매매 사례 중 "탑스빌" (2015년 준공, 17.42평, 1.55억원)의 경우 평당 약 890만원으로 거래되었습니다.

* "더스테이세류" (2022년 준공, 16.37평, 2.6억원)는 평당 약 1,588만원으로 거래되었습니다.

본건(2017년 준공, 13.62평)은 "더스테이세류"보다는 준공 연도가 오래되었고 면적이 작지만, "탑스빌"보다는 신축입니다. "더스테이세류"의 평당 시세(약 1,588만원)를 적용하면 약 2.16억원 수준이나, 준공 연도 차이와 잠재적 리스크(대지권 미정리, 비행안전구역)를 고려해야 합니다.

감정가(2.49억원) 대비 보수적인 낙찰가율(80~90%) 적용 시 약 1.99억원 ~ 2.24억원 범위로 예상됩니다.

따라서, 현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.