나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경11411 (6) 사건으로 경매가 진행 중입니다.

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3, 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

* 감정평가액: 203,000,000원

* 토지면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

* 건물면적: 37.85㎡ (약 11.45평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하나은행 (등기부상)

* 건축물 사용승인일: 2017년 7월 10일

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)에 접합

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전제5구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 을1 근저당권 (하나은행, 2017.08.08, 1,200,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 박우석)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 17일

* 확정일자: 2023년 9월 21일

* 대항력: 없음

* 종합적인 권리분석 결과, 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 57.58㎡, 155,000,000원 (탑스빌, 2015년 건축)

* 2026년 7월 거래: 54.11㎡, 260,000,000원 (더스테이세류, 2022년 건축)

* 2026년 7월 거래: 40.13㎡, 120,000,000원 (심우, 1981년 건축)

본건(37.85㎡, 2017년 건축)의 감정가(203,000,000원)는 최근 거래된 신축 건물(더스테이세류)의 시세와 비교 시, 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 연식 및 면적 차이를 고려하여 개별 건물의 특성을 더 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 건축물 현황

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 3층 302호이며, 총 15세대가 거주 중입니다. 연면적은 약 658.12㎡, 대지권 면적은 약 394.8㎡입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

남수원초등학교가 인근에 있으며, 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 접근성

차량 및 버스 노선 접근성이 양호하여 기본적인 교통 편의를 제공합니다.

* 주거환경

전반적으로 조용한 주거지역에 해당하며, 일상생활에 필요한 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 등기부와 지적도 상 필지 불일치

등기사항전부증명서상 본건 대지가 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원 상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있습니다. 이는 등기사항전부증명서가 미정리된 것으로 판단되므로, 경매 진행 시 반드시 확인하고 주의해야 할 사항입니다.

* 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건에 비해 다소 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 그러나 본 건의 경우 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 연식(2017년) 대비 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 입지, 교통, 주변 환경은 무난한 수준이며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도 및 소유권 취득 절차가 비교적 용이할 것으로 보입니다. 다만, 토지 등기부와 지적도 간의 필지 불일치 문제는 경매 입찰 전 반드시 해소하거나 명확히 인지해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 신축 연식: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주거 편의성: 초등학교 및 대중교통 접근성이 좋아 실수요자 및 임대 투자 모두 고려해볼 만합니다.

* 도시형생활주택: 단지형으로 조성되어 있어 관리 및 주거 환경 측면에서 이점이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 203,000,000원

* 시장 시세 분석:

* 최신 준공 건물(2022년, 54.11㎡)이 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 480만원/㎡ 수준입니다.

* 본 건(37.85㎡)에 동일 기준을 적용하면 약 181,800,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 203,000,000원은 최근 거래된 신축 건물의 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 보수적인 시세 분석에는 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

* 입찰 전략:

권리 인수 부담이 없고, 비교적 신축이며, 주거 입지가 양호하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 발생할 수 있습니다. 다만, 토지 등기부와 지적도 상 필지 불일치라는 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 최초 입찰가: 감정가의 90% 수준인 약 182,700,000원에서 시작하여, 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 경쟁 상황을 지켜보며 상향 조정을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 200,000,000원

단, 토지 등기 관련 문제 해결 여부 및 시장 상황에 따라 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.