나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11411 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 제2층 제201호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2017.07.10)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 도시형생활주택-단지형다세대주택으로서, 자세한 이용상태는 현장조사시 거주인의 폐문부재로 인하여 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 건축물현황도 상
기호(1) - (12), (14), (15)는 각 방2, 거실, 주방, 현관, 욕실 등.
기호(13)는 방3, 거실, 주방, 현관, 욕실2, 베란다 등의 구조인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상 본건 대지가 114-3외 1필지(1114-3,1114-4)로 등재되어 있으나 토지대장 대지권등록부 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지로만 등재되어 있는 바, 등기사항전부증명서가 미정리 된것으로 판단되므로 경매업무시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11411 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-3 4층402호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 168,000,000원

토지면적: 22.43㎡ (약 6.78평)

건물면적: 31.33㎡ (약 9.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 특이사항 및 특수물건 정보

본 물건은 유동화물건이며, 공동담보로 진행되는 경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제4층 제402호에 해당합니다. 사용승인일은 2017년 7월 10일이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다. 집합건축물대장 건축물현황도상 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 파악됩니다.

2.4. 토지 이용 상태 및 인접 도로

토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 형상으로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2017년 8월 8일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 소유권보존등기(갑1) 이후 공유자전부지분 이전등기(갑2)가 있으며, 이후 하나은행의 근저당권(을1) 설정, 주택임차권(을2) 등기가 있습니다. 또한, 하나은행의 임의경매개시결정(갑3)과 수원시의 압류(갑4) 등기가 순차적으로 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 1,350,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

주택임차인으로 권예슬(주택도시보증공사로부터 양도)이 등기부상 존재합니다.

보증금: 150,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2022년 8월 19일

확정일자: 2022년 7월 25일

이 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

말소기준권리(2017년 8월 8일자 근저당권)보다 늦게 설정된 모든 권리(주택임차권, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담 또한 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 및 임대 정보에 따르면, 2015년에 건축된 '탑스빌'(전용면적 약 57.58㎡)이 2026년 3월 155,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2022년에 건축된 '더스테이세류'(전용면적 약 54.11㎡)는 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었습니다. 본건(2017년식, 전용면적 약 31.33㎡)의 감정가는 168,000,000원입니다. 비교적 신축인 더스테이세류의 높은 가격대를 제외하고, 연식 및 면적 차이를 감안했을 때 탑스빌과의 시세 비교 시 감정가가 적정 수준으로 보입니다.

4.2. 건물/단지 특성

본 물건은 2017년에 준공된 도시형생활주택-단지형다세대주택으로, 총 15세대로 구성된 건물입니다. 개별난방(도시가스) 및 기본적인 위생, 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

본건은 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 주거 밀집 지역으로 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 관련 정보

건물 내에는 급·배수 설비, 위생 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부 관련 특이사항

등기사항전부증명서상 본건의 대지가 1114-3 외 1필지(1114-3, 1114-4)로 등재되어 있으나, 토지대장 및 토지이용계획확인원상에는 1114-3 1필지만 등재되어 있습니다. 이는 등기부 정리가 필요한 사항으로, 경매 진행 시 참고해야 할 부분입니다.

6.2. 현장 조사 불가로 인한 미확인 사항

현장 방문 시 거주인의 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 상세히 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장상 파악되는 구조는 있으나, 실제 이용 상태는 다를 수 있습니다. 또한, 정확한 임대관계 역시 미상입니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 수행하였으나, 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년식으로 비교적 최신 건물에 해당하며, 주변에 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 있습니다. 감정가가 168,000,000원으로 책정되었으며, 이는 인근 유사 물건의 최근 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 매우 깨끗한 상태입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 긍정적인 요소입니다. 다만, 등기부상 토지 대지권 미정리 사항과 현장 방문 시 내부 확인 불가 사항은 잠재적 리스크로 고려하여 투자 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 관리가 용이하며, 실거주 및 임대 수익 투자 모두 고려할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 인근 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

최근 유사 물건 시세: 약 155,000,000원 ~ 260,000,000원 (면적 및 연식 차이 고려)

본건의 전용면적(31.33㎡)과 감정가(168,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

인수되는 보증금: 0원

입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 고려해볼 수 있으며, 이는 약 126,000,000원 ~ 142,800,000원 범위입니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통한 내부 상태 및 주변 시세 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.